В случаях, когда собственник земли, на которой расположено строение, не принадлежащее ему, продает свой участок, владелец здания сохраняет имеющееся у него право пользования землей, независимо от смены собственника земельного участка. Иначе говоря, земельный участок переходит к приобретателю обремененным правом третьего лица, о чем он обязательно должен быть уведомлен отчуждателем.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже не считается заключенным. Цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, может включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.
Существенным условием договора продажи жилых домов и квартир считается перечень лиц, сохраняющих право пользования этими помещениями независимо от смены собственника, и имеющиеся у них права (ст. 558 ГК РФ). В списки лиц, вещные права которых не прекращаются автоматически со сменой собственника, по закону входят:
• получатели ренты – граждане, передавшие свое жилое помещение в собственность другому лицу по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 604 ГК РФ);
• члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК РФ) за исключением тех, кто прекратил семейные отношения (ст. 53 ЖК РФ);
• наниматели жилого помещения и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675 ГК РФ, ст. 64 ЖК РФ);
• арендаторы помещений, в пределах срока действия договора найма (ст. 617 ГК РФ).
Дополнительные условия определяют отдельные, частные вопросы договорных отношений, вытекающие из специфики вида договора, объекта недвижимости, действующих законов и иных нормативных актов (схема 5.16). Прочие (случайные) условия приобретают юридическую силу только при включении их в договор (схема 5.17).
Права и обязанности сторон в сделках с недвижимостью в основном определяются конкретным видом договора и особенностями объекта недвижимости. Поэтому они будут рассматриваться в соответствующих темах.
Схема 5.16
Обычные (дополнительные) условия договора в сделках с недвижимым имуществом
Схема 5.17
Прочие условия в сделках с недвижимостью
5.3.2. Исполнение договора и ответственность сторон
Важнейшим условием успешной деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т.е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренных соглашением (схемы 5.18—5.21).
Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены