Особое внимание следует уделить уточнению полномочий руководителя юридического лица прежде всего акционерных обществ,
Таблица 5.2
Основные принципы договорных отношений на рынке недвижимости
Схема 5.12
Примерная структура договора об отчуждении недвижимости
Схема 5.13
Преамбула договора по сделкам с недвижимым имуществом
в уставах которых предусматриваются ограничения по размеру совершаемых директором крупных сделок, связанных с отчуждением имущества стоимостью более 25% балансовых активов общества (гл. 10 Закона об акционерных обществах). У риелторских фирм надо проверить наличие лицензии на совершение сделок на рынке недвижимости. Номер, серию и дату выдачи лицензии следует указать в преамбуле договора.
Все разнообразие условий, включаемых в различные договоры по сделкам с недвижимым имуществом, объединяется в три группы: существенные, обычные (дополнительные) и случайные (прочие) (схема 5.14).
Субъекты сделки сами свободно устанавливают условия договора с учетом соответствия их императивным – абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых отступать нельзя (ст. 422 ГК РФ). Например, в отношении недвижимости законами установлен ряд императивных норм:
• целевое назначение сельскохозяйственных земель и обязательное их использование для производства продукции растениеводства и животноводства;
• сохранение профиля (специализации) приватизируемых предприятий в течение определенного времени;
Схема 5.14
Общее содержание договора по сделкам с недвижимостью
• использование квартир только для проживания граждан;
• учет интересов граждан группы риска при совершении сделок с жилыми помещениями;
• обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя объекта, обремененного рентой (ст. 586 ГК РФ) и др.;
• письменное извещение кредиторов предприятия о его продаже с правом требования досрочного исполнения обязательств и солидарная ответственность продавца и покупателя по долгам предприятия.
Большинство же статей § 7 гл. 30 и других глав ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимым имуществом, носят диспозитив–ный характер. Стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это не противоречит закону. В отличие от императивной диспозитивная (восполнительная) норма применяется лишь постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное. Стороны могут установить условие, отличное от предусмотренного в указанной норме, либо вообще исключить ее применение. Только при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Так, закон допускает диспозитивное решение сторонами сделок с недвижимостью таких вопросов, как:
•