Кроме того, в такой ситуации речь обычно идет об использовании под застройку чужих земельных участков (почти всегда находящихся в государственной или в муниципальной собственности). Как правило, оно оформляется срочным и целевым договором аренды земли, основные условия которого – цель и срок использования участка – нередко не учитываются и игнорируются «застройщиком», особенно после оформления права собственности на возведенное им здание или строение. Иначе говоря, здесь особенно ясно проявляет себя «юридический разрыв» между земельным участком и находящимся на нем зданием или строением, которые в отечественном праве традиционно считаются самостоятельными недвижимыми вещами и в силу этого самостоятельными объектами различных вещных и обязательственных прав.
В качестве исключения право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (а в установленных законом случаях – в ином предусмотренном им порядке) за собственником или иным титульным владельцем земельного участка, на котором осуществлено такое строительство (но не за застройщиком), если при этом:
• во-первых, у осуществившего самовольную постройку лица было право на строительство соответствующего объекта на данном земельном участке;
• во-вторых, постройка соответствует параметрам, установленным правилами планировки, застройки и землепользования;
• в-третьих, сохранение постройки не нарушает права и законные интересы других лиц (например, соседних землепользователей) и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
В результате собственник (или иной титульный владелец) земельного участка становится и собственником возведенного на нем строения (разумеется, компенсировав застройщику необходимые расходы на строительство), что содействует возрождению принципа superficies solo cedit.
Вместе с тем в практике применения этого института обнаружились различные злоупотребления должностных лиц, выступающих от имени публичных земельных собственников, в том числе связанные с необоснованным отказом или задержкой в выдаче разрешений на строительство, а также случаи длительной фактической эксплуатации самовольно возведенных объектов, в частности многоквартирных жилых домов, снос которых мог бы повлечь ущемление интересов граждан и членов их семей, не участвовавших в их строительстве. Поэтому судебная практика исходит из того, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, если осуществившее ее лицо принимало меры к получению такого разрешения и (или) других необходимых документов, а постройка не нарушает права и интересы иных лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 2 п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).
Более того, даже отдельные нарушения градостроительных и иных норм и правил, допущенные при предоставлении