Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров. Алла Кузьмина

проверки физического лица и объекта недвижимости, в процессе которого выясняется, нет ли по квартире, комнате или дому каких-либо запрещений и возможных правопритязаний третьих лиц, могущих в лучшем случае расстроить сделку, а в худшем – признать ее недействительной (см. раздел 6.2).

      В связи с несовершенством российского законодательства и отдельными противоречиями в Гражданском, Семейном и Жилищном кодексах РФ, а также в соответствующих профильных законах, приходится проверять наличие следственного, прокурорского и судебного ареста, неисполненных супружеских, наследственных, жилищных и кредитных обязательств, договоров аренды и ренты, возможную ограниченную дееспособность или полную недееспособность участников сделки, ущемление прав несовершеннолетних и еще ряд позиций. Вполне естественно, самостоятельно подобную работу покупатель или его доверенное лицо качественно выполнить не в силах – не всякая профессиональная служба безопасности за подобные действия берется.

      Более подробно об отдельных видах юридических запрещений и их проверке пойдет речь в следующей главе.

      3.7. Подведение итогов

      После сбора информации (по времени это занимает от 1 до 3 рабочих дней) эксперт сообщает покупателю собранные сведения и дает свои рекомендации – окончательное же решение принимает, естественно, сам будущий собственник. Обычно в практике работы служб безопасности риэлтерских агентств не принято выдавать заказчикам какие-либо письменные заключения по поводу проведенной проверки, а тем более брать на себя ответственность за последствия совершенной сделки – ведь сведения собираются оперативным путем, часто с привлечением «прикомандированных» сотрудников полиции и прокуратуры, а также чиновников из муниципальных и регистрационных органов. Для большей уверенности покупатель, если он решится на сделку, может оформить (естественно, за свой счет) страховой полис по риску «утрата прав собственности».

      

Внимание! До окончания проверки объекта и его собственника не следует передавать последнему какие-либо деньги (в виде аванса, задатка, залога или иной предоплаты).

      Практика показывает, что выяснение покупателем (самостоятельно или при помощи профессионального эксперта) дополнительных сведений о личности продавца или обстоятельствах, которые могут расстроить сделку, не является основанием возврата внесенной предоплаты назад, так как формально предполагаемые негативные последствия еще не наступили (вспомните известную «правоохранительную» байку: – «Меня угрожают убить. – Вот когда убьют, приходите»). Более подробно об этом речь пойдет в главе 8.

      Пример результатов проверки бывших собственников квартиры и их дальнейшей судьбы приведен в табл. 3.7.

      Таблица 3.7

      ПРИМЕР ПРОВЕРКИ БЫВШИХ СОБСТВЕННИКОВ КВАРТИРЫ

      Глава 4

      Дамоклов меч «признанки» (Признание сделок с недвижимостью недействительными)

      Бывали хуже времена.

      Но не было подлей.

Н.А.