• архивная база собственников 1992–1998 гг.
В указанный период, до введения в действие (с 01.02.1998 г.) Закона 122-ФЗ, в каждом субъекте Федерации формировалась своя база собственников, приобретавших или отчуждавших жилые помещения. Естествеенно, в настоящий момент она закрыта (в смысле не пополняется), но вполне «легально» присутствует на всех радиорынках или в профильных сетевых ресурсах (естественно, не бесплатно). Для Москвы эта база получила название ДМЖ (департамент муниципального жилья), и в большинстве агентств недвижимости уже установлена (в ней имеются сведения о всех сделках по 30.12.1998 г. включительно). Врегионах, включая Подмосковье, необходимо считывать (или приобретать ранее считанную) базу БТИ, ведь именно там происходила «госрегистрация» прав и сделок в 90-е годы.
Все из указанных баз данных, за исключением в какой-то степени МГТС и ЕГРП, являются официально «закрытыми» для рядовых граждан, что, вполне естественно, привело к активному их распространению пиратскими способами. На радиорынках крупных городов (в Москве – Горбушка, Царицино, Савеловский) можно вполне легально или полулегально, «из-под полы», купить последние версии всех указанных выше баз, записанных на компакт-дисках. Также можно воспользоваться соответствующими сайтами в Интернете (типа «Прописка», «Розыск», «Москва-2013» и др., а также сделать через Сеть заказ на самые свежие версии или фрагменты из них). Базу данных ЕГРП сотрудники агентств недвижимости обычно получают через «прикормленных» работников регистрирующих органов, а ЦАБ и ЗИЦ считывают при помощи «прикомандированных» сотрудников полиции, которые в «свободное» от основной работы время помогают риэлторам (подробнее об этом – в главе 9).
3.3. Проверка правоустанавливающих документов по сделке
Когда покупатель или эксперт ведут с продавцом переговоры о возможной сделке, то они должны попросить последнего предъявить оригиналы правоустанавливающих документов на тот объект недвижимости, где продавец является собственником. Конечно, на «стационарную» экспертизу свои бумаги продавец, безусловно, отдать не захочет, но покупатель имеет право «подержать оригиналы в руках», т. е. провести их органолептический контроль и сделать с бумаг необходимые для дальнейшей проверки копии.
Если на первую встречу с покупателем продавец пришел только с копиями (или интересы последнего представляет поверенный), то принятие окончательного решения по сделке следует отложить до момента просмотра оригиналов документов, а вступать в денежные отношения с продавцом (например, выдавать ему аванс или задаток) можно только после всесторонней экспертизы личности отчуждателя, пакета документов по сделке (см. приложение 2), а также проверки «цепочки