Конечно, рост цен в 2010–2013 гг. и в начале 2014 г. заранее предсказать было невозможно, хотя в стране сложились все условия для этого: капиталы, полученные нефтегазовой отраслью, были прямо или опосредованно вложены в столичную недвижимость; началось массовое «бегство» от нестабильного доллара; наконец-то заработали более-менее реальные ипотечные схемы. Все это привело к тому, что по стоимости квадратного метра жилья Москва вышла на пятое место в мире (дороже только в Токио, Париже, Лондоне и Вене), что явно не соответствовало качеству самого жилья.
Однако долго так продолжаться не могло, поэтому резкое падение цены на нефть и последующий за ним российский финансовый кризис снизил в 2015 г. цены на объекты в среднем на 20–30 % (максимально упала стоимость новостроек). При этом большинство экспертов рынка недвижимости предсказывали еще большее падение, однако с начала 2016 г. цены медленно, но верно пошли вверх, что и продолжается в момент сдачи нашей книги в печать. Поэтому вложение денежных средств (в отдельных случаях – начиная с 1 млн руб.) в недвижимость является в настоящее время относительно выгодным – только вопрос в том, где эти самые средства взять!
Давайте более подробно рассмотрим ряд финансовых схем, позволяющих получить доход выше, чем предлагают коммерческие банки при размещении у них депозитов.
1. Покупка квартир на нулевом цикле.
При совершении этой сделки суммируются две инвестиционные составляющие: во-первых, рост (25–30 %) цены в процессе строительства «от котлована до приемки», во-вторых, общий рост стоимости недвижимости.
Таблица 3.4.1
ДИНАМИКА ЦЕН НА ТИПОВЫЕ КВАРТИРЫ В Г. МОСКВЕ ($/м2)*
*Примечание: более подробную информацию по динамике цен на вторичном рынке можно получить на портале www.irn.ru
Таблица 3.4.2
ДИНАМИКА ЦЕН НА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКАХ В Г. МОСКВЕ ($/м2)
*Примечание: данные для построенного дома перед сдачей в эксплуатацию (уступка прав требования по договору).
Квартиры приобретаются, возможно, даже оптом, у надежной организации-застройщика сразу после получения последней ордера на строительство (на нулевом цикле), а реализуются по договору переуступки прав требования после приемки, перед сдачей документов на госрегистрацию. Указанная схема наиболее выгодна для типовой панели: ее применение даже частными инвесторами, не имеющими возможности дополнительно сыграть на разнице «опт-розница», дает рентабельность 18–25 % годовых (данные на конец 2015 г.). Для объектов в кирпично-монолитных зданиях эти цифры скромнее (15–20 %), так как жилье бизнес- или премиум-класса строится и сдается дольше.
2. Покупка готовых квартир.
Окончание предыдущей схемы фактически является