Как правило, в самом тексте контракта перечислены условия, при которых он может быть расторгнут без какой-либо финансовой ответственности сторон. В одних случаях покупатель может прервать контракт, если он, например, не удовлетворен результатами инспекции дома или квартиры. Но чаще всего это происходит, когда покупателю по какой-либо причине не удалось заручиться банковским кредитом, когда неожиданно обнаруживаются неустранимые экологические дефекты или когда проверка юридических прав владельца на продажу собственности выявила серьезные ограничения на эти права.
– Если вы – покупатель, то что следует предусмотреть в тексте контракта?
Контракт должен содержать положение, согласно которому покупателю разрешено провести осмотр дома. В контракте также должно быть записано, что вы имеете право расторгнуть соглашение и вернуть себе внесенный задаток при определенных обстоятельствах, которые упоминались выше. Многие штаты на сегодняшний день имеют законы, обязывающие продавца уведомить покупателя о существующих дефектах в недвижимости. Кроме того, следует поставить перед владельцем ряд вопросов, на которые тот должен дать однозначный ответ. Подпадает ли дом под действие местных правил зонирования и застройки? Существуют ли проекты перестройки данного района? Каково финансовое состояние кооператива, в котором вы намерены приобрести квартиру? Покупателю важно максимально обезопасить себя, и поэтому ответы на эти и другие вопросы следует узнать до, а не после того как подписан контракт. Понятно, правда, что некоторую информацию, например, результаты инспекции, удастся заполучить лишь после того, как контракт уже подписан. Следует также оговорить, какое личное имущество будет передано при продаже недвижимости.
– Если вы – продавец, то о чем следует позаботиться?
Оговорите в контракте, что вы имеете право на компенсацию в случае, если покупатель не выполняет условий контракта. Например, вы можете удержать за собой сумму задатка. Кроме того, в контракте подтвердите, что все заявления, касающиеся имущества, сделаны вами в соответствии с тем, насколько вы сами были осведомлены в тот момент. Наконец, убедитесь, чтобы все зависящие от покупателя условия – такие, как финансовый кредит и осмотр помещения – были удовлетворены в кратчайший срок. Например, если вы дали покупателю 60 дней после подписания контракта на получение кредита, а в последний день он сообщает вам, что его просьба о кредите отклонена, покупатель не допустил никаких нарушений договоренности. Поэтому вам придется вернуть задаток, несмотря на то, что вы даром потратили два месяца на ожидание.
– Для чего при покупке или продаже недвижимости нужна помощь адвоката?
Юридическая помощь в сделках с недвижимостью может понадобиться в различных целях: чтобы подготовить или проверить текст контракта, разрешить вопросы, поднятые во встречном