Недвижимость: права и сделки. Марианна Пискунова

сделки с недвижимостью осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки либо допускает ее оспоримость (ст. 166 ГК). Если сделка не соответствует требованиям законодательства, в регистрации сделки или перехода прав на ее основании может быть отказано как в случае ничтожности, так и в случае оспоримости сделки. Существует мнение, что регистратор не вправе отказать в регистрации оспоримой сделки, поскольку признание такой сделки недействительной является компетенцией суда. Однако представляется, что правовая экспертиза при государственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимость, а не увеличивать их количество. Например, сделки по распоряжению недвижимостью, заключенные несовершеннолетними старше 14 лет без согласия законных представителей (ст. 175 ГК), ограниченными судом в дееспособности гражданами без согласия попечителей (ст. 176 ГК) или одним из супругов без согласия другого супруга (ст. 35 СК), являются оспоримыми. Но в силу того, что данные сделки не соответствуют требованиям закона, в государственной регистрации договоров и перехода права на их основании может быть отказано.

      В соответствии с Административным регламентом регистрации прав максимальный срок правовой экспертизы составляет четыре часа.

      По результатам правовой экспертизы регистратор принимает одно из следующих решений:

      У о государственной регистрации прав; У о приостановлении государственной регистрации; У об отказе в государственной регистрации. Решение оформляется штампом на заявлении по образцу, утвержденному Административным регламентом регистрации прав.

      3.4. Приостановление и прекращение государственной регистрации

      Государственная регистрация может быть приостановлена по следующим основаниям:

      • решение регистратора;

      • заявление правообладателя и участников сделок;

      • решение, определение суда;

      • в силу указания в законе.

      3.4.1. Приостановление регистрации по решению регистратора

      В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации прав регистрация приостанавливается на срок не более одного месяца при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации, а также в подлинности представленных документов и достоверности указанных в них сведений. Регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для регистрации.

      Сомнения регистратора не должны быть беспредельными и беспредметными. Они должны служить выполнению основной задачи правовой экспертизы – установлению бесспорного права на недвижимое имущество в отсутствие предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации.

      Какие сомнения могут возникнуть у регистратора?