Нам предстоит ответить на вопрос: кто (какие субъекты публичной власти) что определяет в качестве требований градорегулирования и кому (каким субъектам градостроительной деятельности) эти требования адресуются?
Но прежде следует напомнить, что градорегулирование – это отношения двух ключевых субъектов: 1) частных лиц – правообладателей недвижимости, которые непосредственно осуществляют градостроительную деятельность, первичную деятельность; 2) публичной власти, которая осуществляет регулирование первичной градостроительной деятельности, т.е., выполняя градорегулирование, осуществляет вторичную деятельность по созданию условий и контролю за первичной деятельностью.
Поэтому начинать надо с вопроса, кто для главных субъектов первичной градостроительной деятельности – частных правообладателей недвижимости является главным регулирующим субъектом. Персонифицированное главенство того или иного субъекта в данном случае следует за тем главным, что определяет основу, ограничения-пределы градостроительной деятельности для частных правообладателей недвижимости. Такой основой является градостроительный регламент. «…Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений» (п. 2 ст. 85 ЗК РФ). Градостроительные регламенты устанавливаются нормативными правовыми актами (актами, действие которых распространяется на неограниченный круг лиц, т.е. на всех лиц) – правилами землепользования и застройки. Правила утверждаются органами местного самоуправления городских округов, поселений. Кроме того, «градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки» (п. 3 ст. 85 ЗК РФ). Они имеют свои особенности.
Особенность первая: установленные в соответствии с законодательством органами местного самоуправления градостроительные регламенты обязательны для исполнения не только физическими и юридическими лицами, но и представителями других органов публичной власти, других публичных субъектов градорегулирования – Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации.
Помимо указанной важной особенности в отношениях между правообладателями недвижимости (первичными субъектами градостроительной деятельности) и органами публичной власти (субъектами, осуществляющими регулирование как вторичную деятельность) имеется несколько других особенностей, характеризующих взаимоотношения субъектов градорегулирования в федеративном государстве,