Как разбогатеть на недвижимости в России в свободное время. Группа авторов

с арендой помещения – неплатежи арендной платы. Главным оружием в руках собственника является тщательный выбор арендатора. На рынке аренды жилой недвижимости необходима проверка «арендной истории» потенциального квартиросъемщика, включая разговоры с прежними арендодателями. В коммерческой недвижимости также обращают внимание на сроки работы компании-арендатора и ее известность. И, конечно, правильно составленный договор аренды в том числе поможет снизить или компенсировать риск неплатежей.

      Многолетний опыт западного рынка говорит в пользу использования в инвестиционных расчетах показателя 7 %; именно в такую долю от совокупного арендного дохода обходятся потери от простоя помещения. При отсутствии более надежных сведений можно ориентироваться на указанную цифру.

      Риски неполучения рентного дохода (в силу простоя и неплатежей) полностью контролируются собственником недвижимости, как и большинство других рисков. Эту особенность необходимо отнести к преимуществам недвижимости как инвестиционного инструмента. Сравните эти возможности, например, с возможностями владельца миноритарного пакета акций: акционер никак не контролирует риски профессионализма менеджеров или надежности контрагентов.

      Почему же при всех достоинствах недвижимости как инвестиционного инструмента так мало частных инвесторов вкладывают свои средства в квадратные метры? Основной причиной является то, что инвестиции в недвижимость – долгий и сложный процесс, требующий экспертных знаний сразу в нескольких областях. Начинающим инвесторам логично было бы прибегнуть к помощи профессионалов рынка, хотя обращение к риэлтерам практически не снижает требований к инвестору, как это станет ясно читателю после прочтения раздела о правилах работы с посредниками.

      Прежде чем приступить к осуществлению проекта с избранным инвестиционным объектом, устраивающим по качественным параметрам, необходимо произвести расчет доходности. Ниже представлен вариант такого расчета, который учитывает основные затраты и потери (простой, амортизация, текущий ремонт).

      ОБЪЕКТ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ: офисное помещение

      Адрес: Санкт-Петербург, Адмиралтейский р-н, 3-я ул. Строителей, 17

      Резюме проекта:

      Сумма инвестиций – 3 308 760 руб.;

      Сумма к получению через один год – 2 659 335 руб. (80,3 % от вложенных средств);

      Внутренняя норма доходности (IRR) – 24,57 %.

      Подробное описание объекта:

      здание – административное, год постройки – 1967, в хорошем состоянии, расположено в глубине квартала на закрытой территории;

      помещение – офисное площадью 60 м², с собственным санузлом, высота потолков – 3 м;

      вход – прямой из подъезда;

      инфраструктура – все телекоммуникации, кондиционирования нет;

      состояние – готовый ремонт 3-годичной давности;

      парковка – 2 машиноместа в закрытом дворе.

      Экономика:

      запрашиваемая