Логическим результатом будет такая территориальная организация города, в которой каждая территория населяется группой с относительно гомогенными ценностями, функциями полезности и поведенческими моделями (в той мере, в которой они оказывают влияние на недвижимость). Это ведет к пространственной организации, в которой внешние эффекты могут разделяться многими людьми (и создавать внешние эффекты для других). Здесь интересно пустить в ход сомнительный тип умозаключения (любимый экономистами), называемый Бьюкененом (Buchanan, 1968a, 3) “дедуктивным предсказанием”, чтобы вычленить некий институционный порядок, который способствовал бы совместному использованию участниками жилищного рынка внешних эффектов. Зонирование определенно выполняет эту роль, и Дэвид и Уинстон используют эту модель прежде всего как оправдание процедур зонирования. Даже без этой институции, однако, было бы соблазнительно выдвинуть гипотезу, что эффективность и стабильность социальной организации города во многом зависит от пространственной организации, выстроенной для сохранения выгод и уменьшения издержек от внешних эффектов для каждого из городских сообществ или жилых районов. С некоторыми внешними эффектами можно работать подобным образом достаточно эффективно (например, с теми, которые ассоциируются с общей атмосферой соседства). Поэтому некоторое теоретическое оправдание существования территориальной социальной организации в городе вроде бы есть. Если мы временно примем это предположение, интересно пойти дальше и задаться вопросом, как можно рационально разделить город. Должны ли сообщества быть большими и, соответственно, сталкиваться с издержками и трудностями выработки совместной стратегии большой группой людей, или они должны быть мелкими (и неспособными контролировать внешние эффекты, производимые по отношению к ним другими малыми группами)? Таким образом, во всем этом подходе к рациональному разделению издержек и выгод от внешних эффектов на жилищном рынке скрывается трудный вопрос определения соответствующей региональной и территориальной организации. Можно навыдумывать бесконечное число моделей регионализации, но нам, как предполагается, надо найти такую модель регионализации, которая будет максимизировать сумму индивидуальных выгод (Davis and Whinston, 1964, 442). Однако задачи такого рода не имеют очевидного или легкодоступного ответа.
Из вышеприведенного анализа мы можем извлечь следующие критические и конструктивные соображения. Во-первых, рациональность процедуры объединения в коалиции предполагает равные способность и желание индивидов вести переговоры. История зонирования показывает, однако, что такое условие едва ли выполнимо, особенно в ситуациях, когда присутствует значимый дисбаланс в распределении экономической