Из этого следует, что неравномерный дисбаланс в пространственной форме города может перераспределять доход. В общем, богатые и относительно обеспеченные ресурсами могут приобрести больше выгод, в то время как бедные и относительно немобильные получают только ограничение своих возможностей. Это может вести к достаточно существенному регрессивному перераспределению дохода в быстро меняющейся городской системе.
Перераспределение и изменение стоимости прав собственности
Я не хотел бы рассматривать здесь все аспекты изменения стоимости прав собственности, поэтому для иллюстрации я возьму одно конкретное право собственности, которое продолжает оставаться укорененным в пространственной форме города, – земельные участки и строения на них. Стоимость таких прав собственности в городе может значительно изменяться в течение даже короткого периода времени. Эти изменения часто видятся как результат демографических сдвигов, изменений в городском благоустройстве, смены моды на места проживания, переориентации инвестиционной политики и т. п. Очевидно также, что стоимость любого права собственности очень зависит от стоимости соседней собственности (Mishan, 1967, 60–63; Muth, 1969, 118–119). Поэтому действия людей и организаций, не являющихся собственниками конкретной недвижимости, могут тем не менее влиять на ее цену. Эти внешние эффекты, влияющие на права владельца недвижимости, находятся вне его контроля и не могут быть адекватно учтены в системе ценообразования, действующей на, как предполагается, свободном рынке. Конечно, в реальности мы не найдем свободного и открытого жилищного рынка, и далеко не все действующие на нем участники имеют полную информацию. Также, как мы уже видели, что для различных типов жилья характерна различная эластичность предложения (малобюджетное жилье при этом гораздо менее “отзывчиво” на изменения в запросах, чем средне- и высокодоходное). Но даже если мы закроем глаза на эти сложности, трудноразрешимая теоретически проблема внешних эффектов на жилищном рынке останется. Эти внешние эффекты могут возникнуть из разных источников – они, можно сказать, постоянно “висят” над земельным и жилищным рынком. Пока жилищный рынок чувствителен по отношению к ним, мы можем ожидать, что их влияние будет отражаться на цене земли: например, новый источник загрязнения приведет к снижению земельной стоимости, а новый парк – может привести к росту цены. Я вернусь к рассмотрению этих внешних эффектов, хотя и совсем с другой стороны, в следующем параграфе. Здесь я сконцентрируюсь на их влиянии на сам земельный рынок. Дэвис и Уинстон так сформулировали теоретическую проблему: “Если есть независимость, тогда индивидуального действия будет достаточно, чтобы рыночный механизм произвел цены с достаточной