Объекты недвижимости разнородны по своим физическим характеристикам (см. рис. 1.1), поэтому в разделе I настоящего пособия рассмотрены вопросы оценки единых объектов недвижимости (застроенных земельных участков, когда полезность объекта недвижимости заключена в местоположении и физических характеристиках здания или помещения). Застроенный земельный участок (земельный участок/часть земельного участка + здание/помещение) будет рассмотрен как базовый объект недвижимости, а затем в разделе II пособия рассмотрим особенности оценки земельных участков, которые необходимо учитывать в ходе оценки.
1.2. Основные этапы оценки недвижимости
Проведение оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку до составления отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Проведение оценки включает следующие этапы3:
♦ заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
♦ сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
♦ применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
♦ согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
♦ составление отчета об оценке.
Задание на оценку содержит следующую информацию4:
♦ объект оценки;
♦ права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
♦ цель оценки;
♦ предполагаемое использование результатов оценки;
♦ вид стоимости;
♦ дату оценки;
♦ допущения, на которых должна основываться оценка;
♦ иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
В соответствии с п. 8 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию:
♦ состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
♦ характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
♦ права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
В соответствии с п. 8 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:
♦ рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
♦ затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов