♦ жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству;
♦ доли в праве на объект недвижимости.
Земельный участок как объект права на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи1.
Недра – часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы2.
Рис. 1.1. Понятие недвижимости в определении ГК РФ и в качестве объекта оценки
В ГК РФ к недвижимым вещам отнесены объекты, которые требуют обязательной государственной регистрации. В качестве объекта оценки к объектам недвижимости относятся земельные участки и объекты, которые в совокупности с земельным участком составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
В состав объекта недвижимости входят природные («земельный участок») и рукотворные компоненты («улучшения»).
Земельные участки в зависимости от наборов их характерных признаков делят на две группы:
♦ «свободные земельные участки», т. е. земельные участки, свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной поверхностью, с обособленными водоемами и лесами на поверхности. Эти участки предназначаются для застройки или производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых;
♦ «земельные участки с улучшениями», т. е. земельные участки с многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями и (или) сооружениями всевозможного назначения.
Улучшения земельных участков делят на следующие группы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации, насаждения.
Строения условно подразделяют на две группы:
♦ здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых человеком с использованием машин и оборудования;
♦ сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.
По функциональному назначению выделяют две важнейшие группы строений: объекты жилые и нежилые.
Строения подразделяют на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные,