♦ наличие конкурирующих объектов;
♦ транспортная доступность объекта для клиентов, поставщиков и работников посредством общественного транспорта (характеризуемая расстоянием до остановок и наличием различных видов транспорта), доступность для личного транспорта (характеризуемая наличием автостоянок и удобных подъездов);
♦ инженерные сети, обеспеченность техническими мощностями;
♦ экологические условия;
♦ городское зонирование территории: дифференцированные ставки земельного налога и ставки аренды земельных участков, определяющие обязательные платежи за пользование или владение земельным участком;
♦ природно-климатические условия (климатические, геологические, гидрогеологические);
♦ перспективные планы развития квартала, района, города.
Для каждого типа объектов с точки зрения функционального назначения и класса имеет место своя совокупность ключевых ценообразующих факторов местоположения, которые должны быть выявлены при анализе рынка.
Для оценки в целях вовлечения в инвестпроект необходимо учесть динамику изменения факторов, формирующих стоимость, так как объект будет введен в эксплуатацию только через длительный срок (обычно 2–3 года), когда, например, новое строительство аналогичных объектов и усиление конкуренции или развитие района может изменить соотношение спроса и предложения.
Земельный участок
Основные характеристики земельного участка:
♦ адрес, кадастровый номер;
♦площадь;
♦ оформленные права на земельный участок;
♦ разрешенное использование;
♦ разрешенная максимальная этажность и (или) максимальная плотность застройки;
♦форма;
♦ геологические, гидрогеологические, сейсмологические, топографические характеристики;
♦ улучшения, относящиеся к земельному участку (инженерные коммуникации, благоустройство, озеленение, дороги, тротуары, подъездные пути, ограждение, парковка, охрана территории);
♦ размер платы за землю (арендная плата или земельный налог);
♦ наличие обременений, сервитутов.
Улучшения
Описание улучшений включает следующие составляющие:
♦ общая информация;
♦ характеристики строения;
♦ характеристики помещений;
♦ специальная информация;
♦ строительная готовность и техническое состояние.
Общая информация:
♦ балансовая стоимость;
♦ год ввода в эксплуатацию;
♦ год последнего капремонта, реконструкции;
♦ серия типового проекта;
♦ строительный объем, общая площадь, площадь застройки;
♦ этажность;
♦ историческая и архитектурная ценность;
♦ текущее использование;
♦ группа капитальности.
Характеристики строения