Nii me seda tegime
Hakkasime seminarilt saadud informatsiooni põhjal Internetist kinnisvara otsima. Laenu tagatiseks konfiskeeritud kinnisvara pakkumine pidi olema võimalikult hea kasumiga. Neid oli saadaval ka fikseeritud hüpoteegimääraga. Nende tavapäraste, kolmekümneaastaste, fikseeritud hüpoteegimääraga laenude peale oli lihtne kvalifitseeruda. Kui alustasime kinnisvara ostmist, oli intressimäär kaheksa protsenti, kuid see langes ajapikku vähehaaval kuue protsendini.
Alguses panime pearõhu Lõuna-Florida ja Phoenixi piirkondadele ja võtsime ühendust kinnisvaraagentidega Port St. Luciest, Palm Beachi magalatest ja Phoenixist. Meie mõte liikus alljärgnevalt: meid huvitasid madalaimat sularahainvesteeringut nõudvad ostud ja need kaks osariiki sobisid. (Mõlemal VA programmis osaleval osariigil olid veidi erinevad tingimused. Floridas näiteks oli tarvis kinnisvara ostmiseks tuhat dollarit sisse maksta. Arizonas oli see summa viis protsenti pakkumise hinnast.)
Phoenixi kinnisvaraagent saatis meile saada olevate VA kinnistute kohta posti teel infopaketid, milles sisaldusid fotod koos ostuhinna kokkuvõttega, pakkumised, valitsemistasud, kulud, maksud, kindlustus, arvestuslikud kulud remondiks ja netorahavoog.
Florida agent pani sama informatsiooni üles oma kodulehele.
Me vaatasime mitut kinnisvaraobjekti ja analüüsisime nende kohta toodud numbreid. Siis mängisime nendega finantskalkulaatori abil (olime selle ostnud Staples’ilt 50 dollari eest). Eesmärgiks oli määrata maksimaalne pakkumise suurus, mille puhul rahavoog jääks veel positiivseks. Kui leidsime meile meeldiva kinnisvara, tegime pakkumise, mis põhines meie arvutustel. Kui meie pakkumine võitis, olime rahul. Kui kaotasime, oli meil ükskõik, sest me ei soovinud selle kinnisvara eest rohkem maksta.
Pärast mõne pakkumise kaotamist võitsime lõpuks. See kolme magamistoa ja kahe vannitoaga ühepereelamu Port St. Lucies oli hinnatud 98 000 dollarile. Meie krediiditingimused olid head ning teadsime, et saame ilma igasuguste probleemideta laenu. Kavatsesime kasutada oma säästud ja aktsiamüügist saadud raha remondiks, sissemaksuks ja kaasnevate kulude tasumiseks. Korrastustööd võtsid aega mõne nädala ja meie agendil oli juba ootel rentnik, kes soovis kolmekümne päeva jooksul sisse kolida.
Siinkohal kokkuvõte sellest, mida tegime:
Kokkuvõttes saadud 33-dollariline võlg näib olevat liikumine vales suunas, sest me ei saavutanud selliste suurte väljaminekute ja energiakulu juures mingit rahavoogu. Meie jaoks kujutas see aga suurt potentsiaali rahalise sõltumatuse saavutamise teel. Vaieldamatu oli asjaolu, et omasime sisetulekut andvat kinnisvara, mille eest maksis meie üürnik. Hiljuti refinantseerisime oma laenu 6,125-protsendilise intressimääraga, mis vähendas meie laenu kuumakset 579 dollarini. Siinkohal meie parandatud rahavoo numbrid:
Tegime kokkuvõtte selle maja kohta 2000. aasta oktoobris. Selleks ajaks olid kinnisvarahinnad Port St. Lucies kõrgustesse tõusnud. Maja hinnaks oli hiljuti määratud 126 000 dollarit, selle väärtus oli tõusnud 23 % võrra. Meie algne 7900-dollariline investeering oli meile sisse toonud varana 26 000 dollari väärtuses kapitali (määratud hind miinus järelejäänud laenumaksed). Kui müüksime maja täna 126 000 dollari eest, saaksime hiigelsuure, 329-protsendilise kasumi, millest on välja arvatud iga-aastane rahavoog.
„Oo!” hüüatasime teineteise võidu. „Me võime seda ju korrata.” Ja seda me tegimegi – kordasime sama protsessi. Juhtus midagi imelist. Muundades sissetulekud ja paberist „varad” tegelikeks, rahavoogu ja kapitali tootvateks varadeks, hakkasime oma elu juhtima täiesti uutmoodi. Erutusega ja innustunult võitsime järgmise kahe aasta jooksul veel kolme kinnisvaraobjekti pakkumised, üks neist Tennessees Clarkswille’is ja ülejäänud kaks Port St. Lucies.
Kuna ühte Port St. Lucie maja VA ei finantseerinud, pidime ise leidma finantseerija. Florida agendi kaudu võtsime ühendust kohaliku panga laenuagendiga. Saime tavapärase laenu intressimääraga 6,75 protsenti ja 5-protsendilise hinnaalandusega. Kuna VA selle maja ostu ei finantseerinud, langes pakkujate arv ning võitsime oma 60 600-dollarilise pakkumisega kolme magamistoa ja kahe vannitoaga maja ostuvõimaluse. Siinkohal kulude-tulude kokkuvõte:
Tegime kokkuvõtte selle kinnisvara kohta 2000. aasta detsembris. Sarnaste majade hinnaklassi järgi selles piirkonnas on see maja väärt umbes 82 000 dollarit – ja see on tagasihoidlikult arvestatud.
Me leidsime Interneti kaudu veel ühe VA pakutava ühepereelamu Tennessees, hinnaalandusega 500 dollarit 78 000-dollarilisest hinnast. Seekord oli agendil, kes meile mitmete majade kohta pilte saatis, raskusi rentniku leidmisega. Ligi 3000 dollarini ulatunud remondikulud ületasid meie planeeritu ja maksud olid oodatust kõrgemad. Kui lõpuks paar kuud hiljem üürniku leidsime, tekitas maja juba 40-dollarilise negatiivse rahavoo. Meile ei meeldinud ka valitseja tegevus. Müüme selle maja kohe, kui tema väärtus tõuseb piisavalt. Otsime ka teisi võimalusi sellelt majalt positiivse rahavoo saamiseks.
Järgmisena ostsime veel ühe VA kaudu laenu tagatiseks ära võetud maja Phoenixis, seekord hinnaga 118 500 dollarit. Allpool kokkuvõte:
Isegi sellise väikese negatiivse rahavooga ostab meie rentnik meile vara ning meie teised investeeringud toovad meile piisavalt sisse, et katta kulutused hooldusele. Hetkel müüakse samalaadset kinnisvara selles piirkonnas 128 000 dollariga.
Kui läksime seda vaatama, näitas agent meile uut maja, mida alles ehitati, hinnaks 127 500 dollarit 5 % (6350 USD) allahindlusega. Otsustasime selle inimese sõna peale, et tegemist on hea, kiiresti kallineva piirkonnaga. Kui aga maja valmis sai, seisis see kuude viisi tühjana, sest agent, kes samal ajal oli ka valitseja teenistuses, ei suutnud leida rentnikke. Nagu aru saime, oli valitsemine meie kinnisvaraimpeeriumi edu võtmetegur. Meile soovitati teist valitsejat, kes oli võimeline uue maja kuu aja jooksul välja rentima. Igakuine rahavoog on 75 dollarit.
Viimasel ajal on VA programm laenu tagatisena ära võetud majade müügi osas muutunud nii populaarseks ja laenu saamine nii ahvatlevaks, et pakkumised on kasvanud ning selle tagajärjel rahavood kokku kuivanud. Vahel muutuvad rahavood positiivse asemel negatiivseks. Oleme pöördunud teiste võimaluste otsingule, sest soovime omandada positiivse rahavooga kinnisvara. Florida agent peab nüüd ühendust uute majade arendajaga. Ostsime eelmisel aastal ühe sellise enda leitud finantseerija abil. Ehitaja soovitas laenuprogrammi ning oli nõus kolme magamistoa ja kahe vannitoaga elamule hinnaalandust tegema, kui kasutame tema laenuandjat. Me taotlesime laenu ja sõlmisime tehingu, ostes maja 102 750 dollari eest 5-protsendilise hinnaalandusega. Ehitaja võttis enda kanda 3000 dollarit kaasnevaid kulusid. Uue maja eeliseks on remondivajaduse puudumine. Ka hoolduskulud on minimaalsed. Siinkohal kokkuvõte:
Täna maksavad sarnased majad selles piirkonnas 126 000 dollarit. Meie ostame parasjagu veel ühte sellist maja.
Meie esimesed seitse maja toodavad meile kuus 324 dollari jagu rahavoogu. Umbes 60 000-dollarilise algse investeeringuga oleme omandanud 130 000-dollarilise kapitali, milles sisalduvad ka kaasnevad kulud ja remont. Keskmiseks kasumi tootluseks on 7 %, millest on välja arvatud vara kallinemine ja maksusoodustused. Sellele lisaks, ja see on ka siinjuures kõige olulisem, ostavad meie rentnikud meile kinnisvara. Maagiline valem, mida kasutame, on: „Laenake raha varade ostmiseks ja laske kellelgi teisel oma võlad maksta.”
Kuues kaader
Oleme Rikkalt Isalt teada saanud, et kinnisvara on vahend tee sillutamiseks rahalisele vabadusele. Et meie finantsalase hariduse täiendamine jätkub, siis:
• teame, kuidas analüüsida kinnisvara, et kindlaks teha, kas see on hea äri