Экономика недвижимости. Виктор Горемыкин

(сверхдостаточности) ее качественных характеристик. Например, если стои–мость дома с бассейном, потребовавшим дополнительных затрат в сумме 50 000 руб., увеличивается только на 30 000 руб., то функциональный неустранимый износ, обусловленный излишними потребительскими качествами, составит 20 000 руб. Или другой пример избыточного несоответствия: если на мощном фундаменте, рассчитанном на 20–этажное здание, существует 10–этажное строение, то излишние затраты – вычет из стоимости воспроизводства – и есть неустранимое функциональное устаревание. Физически и экономически неустранимы небольшие кухни (5—6 м2) в жилых домах, значительно снижающие стоимость квартир в них. Почти все «недостатки» и «излишества» в планировке и оформлении зданий практически неустранимы. Величина функционального износа определяется путем рыночных сопоставлений взаимоувязанных пар (групп) объектов недвижимости, проданных на рынке несколько месяцев (недель) назад.

      Внешний износ – это убытки, вызываемые внешними по отношению к границам недвижимости факторами: близость железнодорожных путей, автостоянок, бензоколонок, ухудшение экономических условий и других обстоятельств, снижающих стоимость объекта и получаемые доходы от него. Количественно внешний износ устанавливается методом сравнения цен спаренных продаж сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки негативного внешнего воздействия, а другой – нет.

      Накопленный износ по всем причинам или износ одного вида можно исчислить методом срока жизни недвижимости (см. схему 1.19). Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и сроком физической жизни имеет вид

      Процент износа от восстановительной стоимости недвижимости

      Если экономический срок жизни дома Эс = 60 лет, хронологический возраст Гх = 20 лет, а эффективный возраст Гэ = 30 лет, то износ

      хотя хронологический возраст – только одна треть периода. В другом случае при лучших условиях эффективный возраст Тэ = 12 лет, тогда износ

      Расчет только одного вида износа (физического), составившего, например, 20%, не означает, что оставшийся срок экономической жизни будет 80%, или 48 лет. Такой прогноз, как и экстраполяция, вообще будет верным только в случае, если:

      • сохранится в будущем фактический среднегодовой процент износа;

      • не изменятся существенно факторы, влияющие на стоимость имущества;

      • не предусматривается реконструкция объекта;

      • в оставшийся период объект будет использоваться в аналогичных условиях.

      В связи с этим при обосновании остающегося срока экономической жизни недвижимости следует учитывать всю совокупность факторов, влияющих на его продолжительность.

      В заключение целесообразно подчеркнуть: понятия «износ» и «амортизация» во многом не совпадают, хотя в разговорной речи они употребляются порой как синонимы. В крайнем случае может оказаться так, что новый