По совокупности приведенных выше оснований приходится признать, что в условиях рынка недвижимости одностадийная технология неприменима, а работает только двухстадийная технология: функциональное зонирование в генеральном плане для использования при градостроительном (правовом) зонировании посредством подготовки правил землепользования и застройки. При отсутствии рынка недвижимости и соответственно частных субъектов прав на недвижимость одностадийная технология вполне возможна, что доказано предшествующим этапом отечественной истории. Но такая технология не содержит и намека на правовую компоненту, без которой в современных условиях немыслимо регулирование градостроительной деятельности. Поэтому сторонники одностадийной технологии фактически проявляют ностальгию по уже ушедшим и невозвратным временам административного регулирования социалистического типа.
Ответ на вопрос «в». Градостроительные регламенты не могут и не должны фиксировать только факт сложившегося землепользования, а должны обеспечивать возможность движения вперед по его совершенствованию. Однако есть необходимость расширить это положение посредством дополнительных аргументов.
Имеются и высказываются две крайние позиции. Первая крайняя позиция состоит в том, что градостроительные регламенты, находясь в генеральном плане, должны отражать не существующее и не промежуточное состояние, а только отдаленное от нас во времени состояние, желаемое будущее, предусмотренное генеральным планом, достижение которого пока никто гарантировать не может. Несостоятельность этой позиции была выявлена выше. Следует заметить, что ее обсуждение подводит нас к необходимости рассмотрения другого значимого вопроса: об изменении традиционных представлений о содержании и статусе генеральных планов при наличии правил землепользования и застройки. Но этот вопрос должен стать предметом особого изучения, которое требует отдельной аналитической работы.
Вторая крайняя позиция состоит в том, что градостроительные регламенты правил землепользования и застройки должны фиксировать только и исключительно сложившееся на данный момент землепользование и не посягать на «мечты о будущем». Эта позиция проявляется, например, в виде следующих утверждений: «карта зонирования в составе правил землепользования и застройки является “статическим” документом, закрепляющим современное (на момент утверждения карты) разрешенное использование земельных участков на территории поселения»[27]. Есть два основания, по которым данная позиция является неправильной, – формально-юридическое