Особое значение для договора аренды земельного участка имеют существенные условия. Если они не оговорены, договор не считается заключенным, а правоотношения сторон – возникшими. Общие положения о существенных условиях договора, в том числе и договора аренды земельного участка, содержатся в ст. 432 ГК РФ «Основные положения о заключении договора». Согласно этой статье, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Примером жесткого применения правила согласования существенных условий является постановление ФАС Московского округа от 6 августа 2007 г. по делу № КГ-А41/7097-07-П, согласно которому для договора аренды земельного участка существенные условия сделки должны быть согласованы при его подписании, в противном случае волеизъявление сторон на совершение сделки не считается выраженным, а договор признается незаключенным. Последующее согласование существенных условий договора правового значения не имеет.
Проблема существенных условий договора аренды подробно изложена в монографии М.И. Брагинского и В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества». Авторы разъясняют: «Для выяснения сути понятия “существенные условия договора” необходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия “договор” идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условий договора. Договор-сделка представляет собой юридический факт, который в принципе не может иметь собственного содержания, включая и какие-либо существенные условия. Договор-документ, т. е. определенный текст, состоящий из пунктов, также не может служить источником всех условий договора, поскольку многие из них определяются императивными и диспозитивными нормами, а также обычаями делового оборота (пи. 4, 5 ст. 421 ГК). Следовательно, исследование существенных условий договора предполагает анализ договора-правоотношения, содержание которого отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющимися в тексте договора. Если в отношении какого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, то отсутствие в тексте договора (т. е. в договоре-документе) пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует в договоре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоотношение. Такой вывод следует из анализа положения, содержащегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения