Аренда земельных участков. Законодательство и практика. В. В. Солдатенков

договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество. Последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

      Согласно п. 24 постановления Пленума ВАС РФ, собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств. Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. Покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

      Согласно ст. 304 ГК РФ, арендатор может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Примером применения указанной статьи является постановление Федерального арбитражного суда (далее – ФАС) Волго-Вятского округа от 9 июля 2004 г. по делу № А17-1611/5, согласно которому собственник либо лицо, владеющее имуществом по любому основанию, предусмотренному законом, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Суть спора сводилась к следующему. Религиозная организация обратилась в суд с иском к смежному землепользователю (закрытому акционерному обществу, далее – Общество) о запрете реконструкции здания склада, находящегося в пользовании ответчика, и обязании привести его в первоначальное состояние. Заявленные требования основывались на ст. 304, 305 ГК РФ, ст. 61 и 62 Градостроительного кодекса РФ и мотивировались тем, что ответчиком без оформления соответствующей проектной документации и разрешения на реконструкцию склада выполнена надстройка в виде второго этажа, в связи с чем нарушены права истца как смежного землепользователя. Удовлетворяя заявленные требования, суд применил ст. 304 и 305 ГК РФ[4].

      Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило законодателю дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения в ГК специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное имущество. Переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество