2.2.6. Согласование условий договора. Содержание и форма договора
Условия договора купли-продажи жилого помещения определяются сторонами с учетом положений параграфа 7 главы 30 части второй ГК РФ. Эти же положения, кстати, устанавливают и требования к содержанию и форме договора (см. далее).
Приступая к выработке условий договора, сторонам следует прежде всего согласовать между собой наиболее важные (существенные) условия сделки. После того, как между покупателем и продавцом будет достигнуто согласие по существенным условиям сделки, можно перейти к выработке прочих (второстепенных) условий.
К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения следует в первую очередь отнести условие о взаимных обязанностях сторон, которые, как следует из ст.454 ГК РФ, состоят в следующем:
― обязанность продавца – передать покупателю приобретаемое им жилое помещение;
― обязанность покупателя – принять от продавца приобретаемое жилое помещение, уплатив за него цену, указанную в договоре (см. далее).
Кроме того, в договоре купли-продажи должны быть конкретно определены:
― предмет договора (передаваемое от продавца покупателю жилое помещение);
― цена, которую следует уплатить за приобретаемое жилое помещение.
Предмет договора должен быть определен в содержании документа на основании ст.554 ГК РФ. Как следует из указанной статьи, в договоре купли-продажи должны быть "указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества". Иными словами, данные, приведенные в договоре, должны обеспечивать идентификацию жилого помещения, позволяющую безошибочно отличить это помещение от другого по соответствующим характеристикам (состав, общая и жилая площадь, адрес, этаж). Подчеркнем, что отсутствие в договоре таких данных позволяет рассматривать условие о предмете договора как не согласованное сторонами, а сам договор – рассматривать как не заключенный (с вытекающими отсюда последствиями).
Цена жилого помещения должна быть определена в содержании документа на основании ст.555 ГК РФ. Такая цена может быть указана за жилое помещение в целом (общая цена) либо за единицу площади жилого помещения – например, за один квадратный метр. В последнем случае общая цена жилого помещения определяется исходя из его фактического размера (общей площади). Бели условие о цене жилого помещения в договоре отсутствует,