Нормальная выручка продуктового магазина формата «магазин у дома» на 500 кв. м. при ставках аренды 500 – 700 рублей – 10 000 000 рублей в месяц. Следовательно, в локации необходимо: 500 / 10 000 000 х 110 412 373 = 5 520 кв. м. коммерческих площадей под продуктовые магазины.
Таким образом, можно рассчитать объем спроса по каждой товарной категории, для которой подходит ваше помещение. Определив выручку и рассчитав расходы (основные статьи расходов и их процент в выручке указаны выше) можно определить какая прибыль останется у арендатора, и какую аренду он сможет платить.
В следующей главе рассмотрим методику определения справедливой рыночной цены аренды для офисной и складской недвижимости.
Глава 4. Рассчитайте справедливую цену аренды офисного и складского помещения
Для объектов офисной и складской недвижимости на цену аренды, кроме месторасположения объекта влияют факторы: высота потолков, парковка, планировка, уровень чистовой отделки и другие. Поэтому, чтобы определить справедливую рыночную цену офисных и складских помещений используется следующая методика:
1. Определите перечень оцениваемых характеристик.
О том, какие характеристики недвижимости оценивают арендаторы мы говорили в первой главе книги.
Выделите от 15 до 25 характеристик, важных для анализируемой категории помещений (офисных или складских). Значение по каждой характеристике и ее вес добавляет или уменьшает стоимость объекта недвижимости.
Разделите характеристики на важные, средней важности и наименее важные. Количество важных параметров не должно превышать 25% от общего количества и должно быть равно количеству наименее важных.
2. Сравните оцениваемый объект с аналогами последовательно по каждой характеристике.
Для этого используйте бальную шкалу. Чем больше длина шкалы, тем точнее оценка. Для важных характеристик стоимость балла умножьте на 2. Для наименее важных разделите на 2.
Если характеристика объекта сравнения качественно превосходит характеристику оцениваемого объекта, оценка ставится со знаком минус. А если характеристика объекта сравнения хуже, то оценка ставится со знаком плюс.
3. Оцените объект по разнице в характеристиках и определите справедливую рыночную цену.
После получения сравнительных оценок, необходимо для каждого объекта сравнения сложить все значения по каждой характеристике и умножить на стоимость одного балла корректировки. Стоимость одного балла определяется делением средней цены объектов сравнения на количество критериев и разделенной на количество объектов сравнения.
Среднее значение скорректированной стоимости объектов сравнения и будет справедливой рыночной ценой.
Разберем эту методику на примере:
Нужно определить стоимость аренды офисного помещения, площадью 38 кв. м., в многофункциональном комплексе Ocean city, город Ижевск. МФК расположен в деловом центре города и имеет удобную транспортную развязку. Введен