1. Посчитайте количество жителей в зоне охвата;
2. Определите средний доход домохозяйства;
3. Вычтите налоги и долговую нагрузку населения;
4. Определите сумму свободных денежных средств по анализируемой товарной категории (допустим вы определили, что ваше помещение подойдет аптеке, специализированному продуктовому магазину и медицинской лаборатории);
5. Сделайте анализ по конкурентам;
6. Рассчитайте чистую прибыль за вычетом дополнительных расходов.
Разберем этот процесс по шагам:
Шаг 1. Посчитайте количество жителей в зоне охвата.
Механика расчета количества жителей в зоне охвата описана в 1 Главе книги. Мы описывали ее, когда фиксировали характеристики вашего объекта недвижимости.
Шаг 2. Определите средний доход домохозяйства.
Данные о доходах населения с детализацией по городам, публикуются на сайте Федеральной службы государственной статистики https://gks.ru/
При этом делается поправка на детей и пенсионеров:
Моложе трудоспособного возраста – 18,7%
Население в трудоспособном возрасте – 55,4%
Старше трудоспособного возраста – 25,9%
Источник – Справочник Россия в цифрах 2020 официальное издание, стр. 76. Публикуется ежегодно Федеральной службой государственной статистики (Росстат). Скачать справочник в PDF формате: https://dmitriypushin.ru/wp-content/uploads/2021/02/Spravochnik-Rossiya-v-tsifrah-2020_compressed.pdf
При этом важно учитывать обеспеченность жителей района. Центральные локации с высокими ценами на жилую недвижимость гарантируют более платёжеспособную целевую аудиторию.
Шаг 3. Вычтите налоги и долговую нагрузку населения.
Средняя величина налогов, которые платит житель России от своего дохода – 17%. Она включает в себя налог на доходы (13%), налоги на имущество и землю, транспортный налог и прочие налоги и госпошлины. Здесь мы не учитываем налоги, которые платит за работника работодатель (взносы в пенсионный фонд, фонд социального страхования и фонд медицинского страхования), а также НДС, акцизы и таможенные пошлины.
Долговая нагрузка – это та часть дохода, которая идет на погашение ипотеки, авто и прочих потребительских кредитов. Среднее значение по России 25%.
На этом этапе мы определили объем денег в локации, который будет потрачен на товары и услуги. Далее мы можем рассчитать потенциал для каждой конкретной сферы бизнеса.
Шаг 4. Определите сумму свободных денежных средств по анализируемой товарной категории.
Структура