Iga riigi lugu on erinev, peegeldades kohalikke uudiseid, mis ei pruugi alati teiste riikide uudistega klappida. Näiteks paistab praegune Colombia lugu olevat selline, et riigi valitsus on kõrgelt austatud presidendi Juan Manuel Santos Calderóni eestvedamisel toonud inflatsiooni ja intressimäärad arenenud riikide tasemele ja peaaegu kõrvaldanud FARC mässuliste ohu, süstides sellega uut elujõudu Colombia majandusse. See on piisavalt hea lugu, et üles puhuda eluasememull.
Uue ajastu lood kütavad üles kõrgeid ootusi investeeringute tootlusele, kuid ei suurenda tingimata kindlustunnet. Mulli kerkimise aegsed kõrged ootused võivad olla pigem soovmõtlemine kui kindlustunde väljendus. Mulli ajal näib avalduvat kalduvus muganduda, mis on sotsiaalpsühholoogiline aspekt, isegi kui inimesed pole jõudnud iseseisvalt järeldusele riski puudumisest.
Tõepoolest: kui inimeste tähelepanu riskidele juhtida, ei olegi nad mulli kerkimise ajal nii väga enesekindlad. Joonis 5.4, mis näitab investorite kindlustunnet hinnataseme suhtes, oli USA börside kõigi aegade tipus 2000. aasta alguses tegelikult erakordselt madal. Inimesed olid kindlasti teadlikud mingil tasemel riskidest. Veelgi enam – eluasemeostjate uuringus, mida koos Karl Case’iga oleme aastaid läbi viinud, esitame otse värsketele ostjatele küsimuse: „Maja ostmine on selles piirkonnas praegu: 1. väga riskantne; 2. mõnevõrra riskantne; 3. väheriskantne või riskivaba.” Vastused on kummastavad. 2004. aastal, mil eluasemeturg näitas kõige kiiremat hinnatõusu, vastas ainult 19% „väheriskantne või riskivaba”. Pole sugugi nii, et mulli ajal kõigi meelest „kinnisvarahinnad ei saa kunagi kukkuda”, kuigi inimestele heidetakse sellist mõtteviisi sageli ette. 2009. aastal, kui olime sügavaimas majanduskriisis pärast 1930-ndate Suurt depressiooni, andis sama vastuse tegelikult veel väiksem hulk, 17,2% küsitletutest.4
Tundub, et psühholoogiline õhustik on mullide ajal pigem selline, kus avalikkuses ei pöörata võimaliku hinnalanguse mõttele tähelepanu, mitte selline, kus kindlalt usutakse, et hinnad kunagi ei kuku. Uute ajastute lood ei ole tugevad veendumused – need on kõigest ideed, mis köidavad enim inimeste meeli ning õigustavad teiste ja iseenda tegevust.
Kuna mullid on oma olemuselt peened sotsiaalpsühholoogilised nähtused, siis just seepärast on neid ka keeruline kontrollida. Pärast finantskriisi kehtestatud regulatsioonid võivad tulevasi mulle vaos hoida, aga seda pole me veel näinud, kas nendest meetmetest tegelikult piisab.
Eluasemetel pole sellist likviidset turgu, mis võimaldaks skeptikutel mulli suhtes lühikesi positsioone võtta. Kui see oleks võimalik, lisanduksid turuhinnale skeptikute kahtlused. Nagu 11. peatükis räägime, on siis, kui turul on keeruline lühikeseks müüa, üks efektiivse turu põhieeldus täitmata. Nõndanimetatud „tark raha” võib eluasemetesse investeerimisest küll täielikult loobuda, kuid ei saa seejärel rakendada meetmeid, mis takistaksid teistel turgu üha ülespoole ostmast. Ükskõik milline suur rühm investoreid ükskõik millisest maailma otsast võib tekitada näiteks mõnel kohalikul eluasemeturul nõudluse, mis viib hinnad pöörasele tasemele, kui neil vaid selline mõte tekib. Ükskõik millised institutsionaalsed investorid võivad mingit mängu mängides teha sedasama. Pole ühtegi usaldusväärset teooriat, mis ütleks, et nad seda teha ei saa, kui puudub võimalus lühikeseks müüa. Paljud on püüdnud ühepereelamutele sellist lühikeseks müümise võimalust pakkuda, kuid seni suurema eduta.
Viimastel aastatel on mõned kõrgtehnoloogilised institutsionaalsed turuosalised, näiteks Blackstone Group, hakanud investeerima ühepereelamutesse ning selliste turuosaliste olemasolu võib muuta eluasemete hinnamullide dünaamikat, kahandades nende turgude igakuiseid impulsse. Kuid eluasemehindade tugev lühiajaline impulss ja pikaajaliselt arenevad kinnisvaramullid on kindlasti endiselt meiega.
Sõna „mull” tekitab vaimusilmas pildi paisuvast seebimullist, mis on määratud äkiliselt ja pöördumatult lõhkema. Kuid spekulatiivsed mullid nii lihtsasti ei lõpe. Need võivad tegelikult ka mõnevõrra kahaneda, kui lugu muutub, ja seejärel uuesti paisuda.
Vahest oleks täpsem nimetada neid nähtusi spekulatiivseks epideemiaks. Me teame, et uus epideemia võib ootamatult lahvatada just siis, kui eelmine on hääbumas, näiteks kui ilmub uus viirusetüvi või mõni keskkonnategur suurendab nakkumiste määra. Samamoodi võib ükskõik kust ilmuda uus spekulatiivne mull, kui ilmub uus lugu majandusest ja kui sellel lool on piisavalt suur narratiivne jõud, et sütitada investorites uut nakkavat mõtteviisi.
Nii juhtus Ameerika Ühendriikides 1920-ndate pulliturul, mis jõudis haripunkti aastal 1929. Me oleme selle ajalugu moonutanud, pidades mulli mingiks dramaatilise hinnatõusu perioodiks, millele järgneb äkiline pööre ja kõikehaarav krahh. Tegelikult järgnes „mustale teisipäevale” reaalhindades suur börsibuum, mis tõi aktsiad 1930. aastaks poolele maale 1929. aasta tasemeteni tagasi. Seejärel saabus teine krahh, uus buum aastatel 1932–1937 ja kolmas krahh.
Selle raamatu teisest väljaandest saadik on palju arutletud hinna ja kasumi suhtarvu üle, mille töötasime välja koos John Campbelliga Harvardi ülikoolist ning mida on kasutatud juba raamatu esmatrükis: reaalhind jagatud kümne aasta keskmise reaalkasumiga. Ajakirjandus paistab olevat omaks võtnud nimetuse, mille ma sellele mõnikord olen andnud: CAPE (cyclically adjusted price-earnings ratio, tsükliliselt kohandatud hinna ja kasumi suhtarv), nii et nüüd kasutan ka ise kogu aeg sedasama nimetust. See suhtarv on avaldatud kõigis selle raamatu väljaannetes esimese peatüki kolmandal joonisel, kuigi nimetust „CAPE” pole varasemates trükkides kasutatud. Seda suhtarvu võib käsitada kui tavapärase, ühe aasta tulemustel põhineva hinna ja kasumi suhtarvu kohandamist majandustsüklitega, mis korrigeerib selle suhtarvu järsud jõnksud pärast võimalikke madalaid kasuminäitajaid majanduslanguse tingimustes, võttes aluseks pikaajalise keskmise kasumi.
Nende ridade kirjutamise ajal on Ameerika Ühendriikide CAPE 26 ehk kõrgem kui kunagi varem, välja arvatud 1929., 2000. ja 2007. aasta paiku, mil turg tegi märkimisväärseid tippe. Kuid esmajoones ei käsitle see raamat praegust olukorda varaturgudel, vaid seda, kuidas aru saada nende turgude tegelikust olemusest ja dünaamikast.
Raamatu käesolev väljaanne on osaliselt ajendatud tööst, mida tegin koos George Akerlofiga meie 2009. aasta raamatu „Animal Spirits” tarvis. Selle pealkiri viitab tõepoolest mõningale temaatilisele sarnasusele „Arutu õhinaga”. Iidvana mõiste „loomvaim” (ladina keeles spiritus animalis) viitab kõikumistele peamistes inimeste tegevust käivitavates jõududes. Selle mõiste taaselustas majandusteadlane John Maynard Keynes, kes vaatleb majandust lähtuvalt inimese loomuldasest psühholoogilisest ebastabiilsusest. Nii arutud liialdused kui ka loomvaimu kõikumised määravad ikka veel suurt osa meie elust. Me peame endiselt kohale tooma kogu oma sotsiaalteaduste arsenali, et püüda neid mõista.
Selle raamatu läbilõige
Siin on taasesitatud ka 2005. ja 2000. aasta väljaande eessõna, mis annavad aimu, kuidas on see raamat arenenud läbi majanduse tõusude ja languste. 2005. aasta eessõna ilmus vahetult enne omandiühiskonna mulli haripunkti. 2000. aasta eessõna ilmus raamatu esmatrükis, kui turg oli just jõudmas millenniumimulli tippu.
Raamatu põhiosa algab kolme sissejuhatava peatükiga, mis paigutavad ajaloolisse konteksti kolme tähtsama investeerimisturu – aktsiaturu, võlakirjaturu ja kinnisvaraturu – tõusud ja mõõnad. 2. peatükk on kolmandas väljaandes täiesti uus ja lisatud vastuseks laialdasele murele võlakirjaturu võimaliku mulli pärast. Need kolm peatükki võimaldavad meil mõista, kui tähelepanuväärsed on olnud selle turu kõikumised, ja hoomata turutrendide üldisi perspektiive.
Raamatu esimeses osas on käsitletud struktuurseid tegureid, mis viivad turumullide tekkeni. See osa algab 4. peatükis aruteluga turukõikumisi esile kutsuvatest teguritest: turuvälistest sündmustest näiteks poliitika, tehnoloogia ja demograafia vallas. Selles peatükis on loetletud tegureid, mis lõppkokkuvõttes on suuresti tänu oma mõjule investorite psühholoogiale põhjustanud kolm viimast börsibuumi: millenniumibuumi 1982–2000, omandiühiskonna buumi