Арендодатель 18 февраля 2000 г. заключил договор купли-продажи спорного здания с ЗАО «НПП «Тема», право собственности которого на этот объект подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 20 апреля 2000 г.
Принимая решение, суд первой инстанции правильно исходил из того, что к ЗАО «НПП «Тема»» не перешли права и обязанности арендодателя по договору от 06 июля 1999 г. в силу ст. 608, 617 ГК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ч. 1 ст. 425 ГК РФ).
В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Частью 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, к новому собственнику права и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды в порядке, предусмотренном ст. 617 ГК РФ, перейти не могли, а арендодатель с момента перехода права собственности на здание к ЗАО «НПП «Тема»» перестал быть стороной по договору аренды.
Следовательно, требование истца об обязании произвести регистрацию договора аренды не подлежало удовлетворению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 февраля 2002 г. № 6810/01).[19]
При перемене собственника сданного в аренду имущества далеко не всегда производится переоформление договора аренды на нового собственника, поэтому важное значение имеет сделанный в п. 23 Обзора практики по аренде вывод о том, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Такой вывод основан на правиле ст. 617 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
По этой же причине переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором. Однако это правило не распространяется на внесение в договор изменений в части сведений об арендодателе, поэтому новый собственник вправе с соблюдением правил ст. 452 ГК РФ предъявить иск об изменении в договоре аренды сведений об арендодателе. Такой подход основан на том, что в силу ст. 608