Жилье дореволюционной постройки расположено преимущественно в историческом центре (занимает 5 млн кв. м из 16 млн кв. м в Центральном округе), и узнать его несложно. Это небольшие особняки (2-4 этажа), реконструированные в малоквартирные или многоквартирные (6-8 этажей) дома, в прошлом престижные или дешевые доходные дома.
Здания дореволюционной постройки, называемые иногда также старым фондом, делятся на две категории: старый фонд с капремонтом (СФК) и старый фонд без капремонта (СФ). В домах старого фонда с капремонтом реконструкция была проведена с 1965 по 1973 год. В то время, как правило, осуществлялся выборочный ремонт, а о том, что он был сделан, сегодня можно узнать из техпаспорта помещения. Комплексный капитальный ремонт проводили в промежутке между 1970-ми годами и первой половиной 1980-х, при этом чаще всего оставляли нетронутыми только наружные стены (фасад), а все внутри кардинально меняли (лепнину и изразцовые камины иногда попросту уничтожали как излишества, а массивные филенчатые двери уступали место типовым столярным изделиям). Располагаются такие объекты преимущественно в купеческих (в прошлом) кварталах – в Замоскворечье, Китай-городе, вдоль реки Яузы. В домах старого фонда без капремонта, построенных до начала XX века, преобладают деревянные перекрытия (выполнены из лиственницы, которая не гниет столетиями и в которой не заводится жучок). Технология усиления перекрытий металлическими балками получила массовое распространение только на рубеже XIX-XX веков и чаще присутствует в домах архитектурного стиля модерн (кстати, тип перекрытий указан в документах, представляемых проектно-инвестиционным бюро, а их состояние может быть точно определено в результате специализированной экспертизы).
Квартиры в домах старого фонда многокомнатные (в советское время их в массовом порядке переделывали в коммунальные, начиная с 1990-х годов с той же активностью тесные коммуналки расселяли под офисы или элитное жилье) и редко похожи одна на другую, ведь каждый особняк строился по индивидуальному проекту. Площадь квартир в таких зданиях – от 100 до 500 кв. м, высота потолков – от 3,6 до 6 м. Планировка изначально коридорная, есть один или два санузла с окнами, два входа – парадный и черный. Обычно на этаже находятся две двух– или трехсторонние квартиры. В комнатах можно встретить камины или изразцовые печи, во многих помещениях до сих пор сохранились изысканная лепнина на потолке и дубовый паркет на полу, высокие деревянные двери. Окна, особенно в домах эпохи модерн, могут быть необычной формы – большие арочные, узкие (несколько в одной комнате), квадратные, эркерные.
Дома старого фонда, несмотря на свой почтенный возраст,