Жилищное право. Е. С. Филиппова

устанавливают законный режим долевой собственности собственников квартир или иных помещений на общие помещения и несущие конструкции дома, электрическое и сантехническое оборудование, находящееся в помещениях и за их пределами, элементы благоустройства и озеленения, а также неотделимость доли от права собственности на жилое помещение. Поэтому в соглашении о реальном разделе могут быть определены доли в праве на общее имущество, как правило, пропорциональные площади реальной части дома, и порядок пользования, сохранения и ремонта общего имущества. Особенность доли в праве на общее имущество дома заключается в том, что она:

      1) не отчуждается отдельно от права собственности на квартиру или конкретную часть дома;

      2) не подлежит отдельной государственной регистрации и переходит автоматически вместе с правом собственности на отдельное помещение;

      3) на нее не распространяется право преимущественной покупки. Содержание данного права долевой собственности заключается в пользовании и владении общим имуществом, в участии в соразмерных доле расходах на его содержание.

      Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора. Имеется в виду не государственная регистрация сделки, установленная Гражданским кодексом 1 января 1995 г. и осуществляемая с 31 января 1998 г. по мере поэтапного создания учреждений юстиции в регионах. Регистрация договоров приватизации жилья является функцией органов местного самоуправления, но не учреждений юстиции по государственной регистрации прав {10}.

      Статья 217 ГК РФ устанавливает приоритет норм о приватизации перед нормами Гражданского кодекса в части порядка передачи имущества, приобретения права частной собственности, прекращения права государственной или муниципальной собственности.

      Глава 28 («Заключение договора») и статья 433 («Момент заключения договора») ГК РФ вводят государственную регистрацию сделки как дополнительный юридический акт, необходимый для ее заключения. Однако сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации не во всех случаях. Из требований части 1 статьи 164 ГК РФ, содержащей отсылки к статье 131 ГК РФ и Закону о государственной регистрации прав, следует, что регистрация сделки необходима в случае, установленном Гражданским кодексом. Если договор не подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным в соответствии с основными положениями о заключении договора – с момента достижения сторонами оформленного надлежащим образом соглашения по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Таким образом, договор безвозмездной передачи заключается в порядке, предусмотренном приватизационным законодательством, не требуется государственной регистрации сделки в учреждении юстиции, установленной Гражданским кодексом. При этом Законом о приватизации установлен и иной, отличный от определенного в Гражданском кодексе, момент приобретения