Кроме проверки «истории квартиры» (цепочки ее перехода из рук в руки), риэлторы должны проверить, не находится ли квартира в залоге или под арестом.
Еще один важный момент – охранные обязательства, или обременение квартиры, наложенное городской структурой по охране памятников. В историческом центре города немало домов или квартир, которые находятся под охраной государства. Комитет накладывает на владельца квартиры обязательства сохранить элементы декора или интерьера, при этом может быть запрещена перепланировка квартиры. Собственник обязан соблюдать требования чиновников, поэтому при покупке разумный клиент поинтересуется, соблюдал ли продавец обязательства.
Важный этап сделки – регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Все регистрационные действия доверены Главному управлению Федеральной регистрационной службы (Росрегистр) – бывшему ГБР (Городское бюро регистрации). Законодательно прописаны сроки регистрации, расценки (госпошлина), перечень документов, которые надо собрать, а также причины отказа в регистрации.
Документов, которые придется собрать продавцу к моменту регистрации, достаточно много (примерно полтора десятка). Причем закон требует предоставить их в разном виде: часть – в виде подлинников, часть – в виде нотариально заверенных копий, часть – в виде справок. Перечень документов зависит от состава семьи и прав на квартиру (долевая, личная и т. д.). Например, необходимо получить разрешение жены на продажу, если муж выступает продавцом единолично. Надо также иметь в виду, что некоторые документы имеют ограниченный «срок годности» и их необходимо получать перед подачей документов на регистрацию. Если Росрегистр откажет в регистрации, не исключено, что такие документы придется получать повторно (срок годности документов истечет).
Закон о регистрации предусматривает перечень причин, по которым в регистрации могут отказать: некоторые документы неправильно оформлены, продавец не подтвердил свои права на продажу, комплект подготовленных документов может оказаться неполным и пр. Регистраторы вернут пакет, чтобы участники сделки дополнили его или исправили ошибки, но произойдет это не сразу, а через некоторое время. Пакет придется формировать заново (срок действия части документов уже истек…), а потом опять подавать на регистрацию. Процедура затягивается… Между тем, пока не будет зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю, продавец не получит причитающихся ему денег.
Кроме того, подателей документов подстерегает еще одна неприятная неожиданность – очереди в Росрегистре.
Если довериться агентству, этих проблем можно избежать. Во-первых, действующий по доверенности агент знает, какие именно документы необходимо собрать, как и где их быстрее получить. И в очередях риэлторы не стоят: для них, как для юридических лиц, работает