Жилое помещение и обязательственные отношения. Валерий Белов

только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст.168 и 608 ГК РФ[73]. Следовательно, момент возникновения обязательственной связи обусловлен не фактом наличия тех или иных правомочий на объект соглашения, а достижением субъектами таких отношений договоренности по всем его существенным условиям.

      Еще одним интересным фактором, связанным с моментом возникновения обязательственных отношений, являются случаи, когда договор, направленный на удовлетворение потребностей в жилье, подлежит государственной регистрации.

      До недавнего времени преимущественное количество договоров, где объектом выступает объект недвижимости, признавались заключенными с момента их государственной регистрации. Указанное правило было ликвидировано в связи с изданием Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ[74], который закрепил положение, согласно которому правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, существовавшее в отношении договора купли-продажи, договора дарения, договора ренты, не подлежит применению.

      Между тем в ГК РФ сохранилось правило о государственной регистрации договоров аренды, в т. ч. аренды жилых помещений. Указанный вывод можно сделать на основании толкования п.2 ст.671 ГК РФ и п.2 ст.651 ГК РФ. Следовательно, можно сделать вывод, что момент возникновения обоюдных прав и обязанностей у субъектов договора аренды, заключенного сроком более, чем на один год, и где объектом выступает жилое помещение, обусловлен не только достижением сторонами соглашения по всем существенным условиям, но и фактом государственной регистрации такового. Между тем в правоприменительной практике Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в превентивных целях случаев злоупотребления правом выразил иной подход и указал, что «….договор аренды, подлежащий обязательной государственной регистрации, является заключенным и влечет возникновение прав и обязанностей у сторон, несмотря на упущения с их стороны вопроса государственной регистрации.»[75]. В связи с чем на законодательном уровне была сделана попытка имплементации выработанного на практике подхода, которая была реализована посредством дополнения ст.433 ГК РФ п.3 в следующей редакции: «договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом»[76].

      Таким образом, следует заключить, что обязательственные отношения, основанные на договорах, направленных на удовлетворение потребностей в жилье, возникают с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям такового и не связаны с фактом государственной регистрации, несмотря на существующие указания