7. Несоблюдение сроков сдачи, заселения и оформления объектов.
Первое из понятий, вынесенных в подзаголовок, означает подписание Акта ввода объекта в эксплуатацию (Приемочной комиссии), который «де-юре» подтверждает окончание строительства («де-факто» устранение недоделок будет осуществляться еще несколько месяцев); второе – срок, когда владелец жилплощади может получить ключи от своей квартиры, поставить в ней дверь и начать ремонт (а теоретически – и жить); третье – время получения правоустанавливающих документов на жилье, в первую очередь Свидетельства о государственной регистрации права собственности. В договорах, которые фирма-застройщик (а также уполномоченное агентство недвижимости, коммандитное товарищество или жилищный кооператив) предлагает подписать клиенту, указан обычно только «ориентировочный срок сдачи дома» (например, I квартал 2012 г., что подразумевает, что объект будет принят не позднее 31 марта 2012 г.). При этом офис-менеджер компании на словах объясняет покупателю, что в течение месяца, т. е. к майским праздникам, в квартиру можно заселяться, т. е. начинать ремонт, а еще через 3–4 месяца, как раз к началу нового учебного года, будут готовы документы, т. е. жилье оформлено в собственность.
Конечно, такие оптимистические прогнозы в большинстве случаев не соответствуют действительности, т. е. наивного парамошу откровенно лечат: «Не верите в сказки о нашей компании? Приходите, сами будете рассказывать!» На конец 2011 г. в Москве сложились следующие реальные сроки сдачи, заселения и оформления квартир: предоставление землеотвода и исходно-разрешительная документация – 1–1,5 года; само строительство: панельный дом – 8—10 месяцев, кирпично-монолитный – 1–1,5 года; процедура заселения (акты приемки квартир, обмеры БТИ, договор с эксплуатационной организацией, подключение коммуникаций) – 3–6 месяцев; оформление документов – 0,5–1,5 года. Естественно, в процессе реализации инвестиционного проекта возникают «непредвиденные трудности», и сроки могут затянуться еще на 20–30 %, особенно в «кооперативных» домах, а также в Московской области и других регионах России (за исключением, может быть, Санкт-Петербурга и Нижнего Новгорода).
8. Невыгодные условия оплаты.
К числу последних обычно относятся: оплата через дочернюю или ассоциированную компанию; невыгодный курс пересчета валюты в рубли и наоборот; высокая комиссия банка за зачисление денег; необходимость проплаты «боковика», т. е. суммы, на которую покупатель