✓ Получения в установленном порядке разрешения на строительство.
На практике разрешение на строительство часто называют еще и строительным ордером. Это технический документ, разрешающий застройщику производить строительно-монтажные работы на выделенном участке земли.
Именно этот документ определяет финансовую схему реализации новостройки. Если разрешение на строительство получено после 01.04.2005 г., то ко всем правоотношениям участников долевого строительства применяются положения Закона 214-ФЗ (впрочем, на практике это легко обходится).
✓ Опубликования и/или размещения в средствах массовой информации проектной декларации.
Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике (наименование, место нахождения, госрегистрация, учредители и т. п.) и информацию о проекте строительства (цель проекта, этапы и сроки реализации). Проектная декларация опубликовывается застройщиком не позднее чем за 14 дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства (ст. 19–21 Закона 214-ФЗ).
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и /или с привлечением других лиц (строителей-подрядчиков) построить многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости. А после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости передать его участнику долевого строительства, который своевременно и полностью уплатил за этот объект недвижимости обусловленную договором цену и принял этот объект по акту приема-передачи.
Законодатель в ст. 4 Закона № 214-ФЗ четко определяет правила, обязательные для его заключения и исполнения:
1. Форма договора.
Указанный договор заключается в простой письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. По старому законодательству требовалась лишь учетная регистрация договора, которая осуществлялась в каждом субъекте Федерации по разному.
2. Персонификация объекта.
Рассматриваемый договор должен содержать четкое определение и описание конкретного объекта недвижимости (в нашем случае – квартиры) в соответствии с проектной документацией, то есть персонификация квартиры должна полностью совпадать с проектными документами, утвержденными в установленном порядке Главным архитектурно-планировочным управлением Москвы (или другого субъекта Федерации).
3. Срок передачи застройщиком объекта недвижимости участнику строительства.
До вступления в силу Закона № 214-ФЗ организации, реализующие квартиры в строящихся жилых многоквартирных домах, под различными предлогами старались не обозначать дату окончания строительства, тем самым снимая с себя всякую ответственность за срыв обязательств.
Теперь же