2. Определение стоимости земельного участка.
Оценщик должен знать его точную площадь и среднюю рыночную стоимость 0,01 га (сотки) земли в окрестностях. Для Подмосковья есть цифры по так называемым стоимостным зонам. В других регионах специалист собирает данные самостоятельно. Затем вводятся поправочные коэффициенты (скидки и доплаты) в зависимости от индивидуальных особенностей участка. При этом не следует забывать, что по всем направлениям и стоимостным зонам существуют так называемые «подзоны повышенной ценности»: например, участки с урезами воды; в стародачных поселках; с живописным рельефом; рядом с местами отдыха известных людей и высокопоставленных сановников. Стоимость сотки земли в указанных случаях может превышать среднюю в 3–5 раз, что, безусловно, необходимо учитывать при проведении объективной оценки.
3. Определение стоимости основного строения.
Обычно на земельном участке имеется несколько строений (например, коттедж, старый дом, в котором жили хозяева до постройки коттеджа, баня, хозблок, гараж и т. д.). Сначала выбирается основной объект, который, по мнению оценщика, имеет максимальную стоимость (в нашем случае это коттедж). Оценка осуществляется по методике, изложенной в Видеоприложении 1. Если здание возведено из местных стройматериалов (например, ракушечника или саманного кирпича), то специалист предварительно определяет себестоимость строительства и среднюю цену приведенного метра строений такого типа в данном регионе.
4. Определение стоимости вспомогательных (литерных) строений.
В связи с тем, что доля вспомогательных (литерных) строений в общей стоимости домовладения невелика (в среднем 5—15 %), их оценка проводится ориентировочно (например, баня – 200 тыс. руб., гараж – 150 тыс. руб., хозблок – 100 тыс. руб.). При этом учитывается стоимость ограждений, ворот, беседок, туалета и других подобных объектов, а также малых архитектурных форм (гротов, каскадов, фонтанов и т. п.).
5. Подведение итогов.
В результате вышеперечисленных действий оценщик составляет отчет (экспертное заключение), в котором суммируются полученные цифры (например: земля – 1650 тыс. руб., основное строение – 2450 тыс. руб., все вспомогательные строения – 480 тыс. руб.), и итоговый результат доводится до сведения заказчика. Пример подобной работы приведен в конце Видеоприложения 1.
