Оценка и управление недвижимостью: конспект лекций. Денис Шевчук

расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

      Преимущества сравнительного подхода:

      1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

      2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

      3. Статически обоснован.

      4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

      5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

      Недостатки сравнительного подхода:

      1. Различия продаж.

      2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

      3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

      4. Зависимость от активности рынка.

      5. Зависимость от стабильности рынка.

      6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

      2.5.2. Затратный подход

      Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

      При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

      В основе этого подхода лежит принцип замещения.

      Информация, необходимая для применения затратного подхода:

      – уровень заработной платы;

      – величина накладных расходов;

      – затраты на оборудование;

      – нормы прибыли строителей в данном регионе;

      – рыночные цены на строительные материалы.

      Этапы затратного подхода:

      – расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з);

      – расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс);

      – расчет накопленного износа (И_н):

      – физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

      – функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

      – внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов;

      – расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С_нс-С_и;