а) почему раньше практиковалась одностадийная технология (без правил землепользования и застройки и без установления градостроительных регламентов)?
б) по каким основаниям в условиях рынка недвижимости одностадийная технология неприемлема, а возможна только двухстадийная технология (функциональное зонирование – градостроительное зонирование)?
в) почему градостроительные регламенты не могут и не должны фиксировать только факт сложившегося землепользования, а должны обеспечивать возможность движения вперед по его совершенствованию?
г) является ли двухстадийная технология «отечественным велосипедом» или проявлением необходимости, подтверждаемой международной практикой?
Ответ на вопрос «а» достаточно прост: до недавнего времени в России не было частной собственности на землю, соответственно не было субъектов собственности, права которых защищались бы законом. Публичная власть была единственным субъектом регулирования в сфере установления прав использования недвижимости. Отсутствие контрагентов для публичной власти в лице суверенных субъектов частной собственности – это отсутствие правовых отношений. Отсутствие правовых отношений – это отсутствие законов, которые регулировали бы отношения. Отсутствие правовых отношений и отсутствие законов – это «чистая технология», т. е. особое понимание статуса и содержания генерального плана, который должен содержать «все» и отвечать «за все» от имени публичной власти. Генеральный план, который «содержит все и отвечает за все», не нуждается в правилах землепользования и застройки с градостроительными регламентами. Градостроительные регламенты – это особый язык общения публичной власти с суверенными правообладателями недвижимости. Таковых нет, общаться не с кем. На генеральном плане замыкается все, кроме него ничего не нужно. Нужны лишь технологические документы «второго эшелона» (схемы размещения объектов строительства, проекты планировки и застройки и т. д.), которые детализируют базовые решения основного технологического документа – генерального плана.
Раньше были документы с названием «правила застройки», но, понятное дело, эти документы не могли содержать и не содержали ничего похожего на карты градостроительного зонирования, а тем более описание градостроительных регламентов. Правила застройки представляли собой документы, регулирующие технологический процесс, осуществляемый административными органами, где не было и не могло быть места для частных лиц.
Ответ на вопрос «б» складывается из ответов на два более частных вопроса:
• почему в генеральном плане должно быть функциональное зонирование, почему его не может не быть (подвопрос 1)?
• почему функциональное зонирование генерального плана не может и не должно доводиться до градостроительных регламентов (подвопрос 2)?
Ответ