Градорегулирование в условиях рыночной экономики. Э. К. Трутнев

стремятся увеличить размеры (параметры) недвижимости до возможных пределов, с тем чтобы получать от нее максимальную пользу (доход). С некоторого порога реализация этого естественного (в экономическом смысле) стремления может нанести ущерб собственникам сопряженных объектов недвижимости и городскому сообществу в целом. Поэтому вводятся такие параметры, которые ограничивают это потенциально опасное или «неудобное» для городского сообщества стремление установлением верхних пределов, превосходить которые запрещено[62]: предельная этажность или высота зданий, предельный процент застройки участков, предельный коэффициент использования земельных участков.

      Последний показатель весьма характерен для системы градорегулирования в рыночных условиях. Он измеряется как отношение общей площади всех построек на земельном участке (существующих и тех, которые могут быть дополнительно построены) к площади участка. Такой показатель (наряду с известными видами разрешенного использования недвижимости и с учетом места расположения участка) в значительной мере предопределяет потенциальную рыночную стоимость недвижимости и может быть использован вероятными инвесторами-застройщиками при решении вопросов прибыльности и целесообразности осуществления тех или иных строительных проектов [63].

      Предельные параметры документов градостроительного (правового) зонирования – это, можно сказать, параметры правоустанавливающего типа. В западных системах градорегулирования используются еще два типа параметров: 1) параметры (расчетные показатели) территориального планирования, 2) стандарты-требования строительно-технологического и экологического характера. В терминологии ГрК РФ первый тип параметров соответствует рекомендательным нормативам градостроительного проектирования, второй – обязательным для соблюдения техническим регламентам безопасности. Расчетные параметры территориального планирования используются исключительно для разработки подготовительных планов первого уровня, которые учитываются при подготовке документов градостроительного зонирования второго уровня.

      Эти расчетные показатели (нормативы градостроительного проектирования) адресованы крупным массивам городских территорий и служат для определения потребностей преимущественно в различных общественных (муниципальных) системах и объектах социального обслуживания и инженерно-технического обеспечения. Их статус большей частью рекомендательный независимо от уровня административных органов, которые эти показатели-рекомендации разрабатывают и предлагают для использования при составлении документов территориального планирования[64].

      Другой тип параметров – стандарты-требования строительнотехнологического и экологического характера имеют статус обязательных минимальных требований и подлежат выполнению при производстве всех видов строительных и иных работ, связанных со строительством, монтажом