Некоторые инвесторы прекрасно зарабатывают и на элитной аренде. Для этого выкупается «убитый» объект в престижном месте (желательно в доме «с историей»), делается капитальный ремонт, стильный дизайн, после чего «модная студия» выгодно сдается какому-нибудь иностранному топ-менеджеру. Не пытайтесь повторить этот трюк самостоятельно, без опыта и очень грамотного риелтора.
Критерии выбора инвестиционных квартир во всех сегментах схожи – маленькая площадь; студия или небольшая однушка:
• Рядом с окраинной станцией метро (эконом-класс) либо в пределах кольцевой ветки метро (бизнес-класс). Обратите внимание: для сдачи в аренду транспортная доступность важнее, чем для продажи! Поэтому если для перепродажи подойдет и Подмосковье, то для заработка на аренде лучше искать квартиру в Москве, расположенную не далее семи минут ходьбы от метро.
• На низких или средних этажах (второй – пятый этажи).
• В нестаром (младше 20 лет) панельном доме (эконом-класс), хотя подойдет и удачно расположенная хрущевка с чистым подъездом и приличным двором. Объект бизнес-класса может располагаться и в новом доме, и в дореволюционном особняке, лишь бы там был приятный фасад, приличный подъезд, благоустроенный двор, в идеале – еще и удобная парковка.
• Для объекта эконом-класса нужен недорогой, но свежий и приятный ремонт: ламинат, белый потолок без пятен и разводов, светлые, непестрые обои на стенах, пристойная сантехника. Стеклопакеты и застекленный балкон не обязательны. Хорошо, если вы найдете квартиру уже с подходящей отделкой (новостройку или вторичку), но можно купить «убитую» квартиру и отремонтировать ее. (Подробнее о том, как недорого привести в порядок «убитую» квартиру, – в книге «Как продать квартиру выгодно».)
• Для бизнес-класса ремонт должен быть более качественный и стильный, оптимально – «мягкий» хай-тек. Маленькие квартиры, оформленные в этом стиле, выглядят просторнее и пользуются спросом у холостяков и молодых пар.
Это самые общие признаки недвижимости для «идеальной инвестиции». Хотя, если квартира не соответствует всем критериям, но продается по очень хорошей цене, идеальной инвестицией станет именно она. С маленькой поправкой: квартиры дешевле рыночной цены надо ОЧЕНЬ ТЩАТЕЛЬНО проверять! Подробнее об этом – в части VII «Риски. Снизить и смириться».
Теперь давайте посчитаем.
Малогабаритная квартира (22 кв. м) на Нагатинской набережной (семь минут пешком от станции метро «Коломенская») в нормальном состоянии, в восьмиэтажном кирпичном доме продается за 4,5 млн руб. Оформление сделки, простой частичный ремонт и покупка мебели и техники обойдутся не более чем в 300 000–500 000 руб., итого ваши затраты – 5 млн. Сдать такую квартиру в аренду можно за 32 000–33 000 руб. За вычетом расходов на коммунальные платежи остается 30 000 в месяц. Это 7,2 % годовых. Немного, но, к сожалению, выжать больше из сдачи