Основное внимание новых институционалистов привлекают понятия прав собственности и трансакционных издержек. В традиционном понимании собственность рассматривалась как абсолютное право на ресурсы (средства производства и рабочую силу) в духе Кодекса Наполеона. Теория прав собственности (property rights) утверждает, что неправомерно отождествлять собственность с материальными объектами, она представляет собой «пучки» прав на совершение действий с этими объектами: использовать их, присваивать получаемый от них доход, изменять их форму и местонахождение. Главный тезис – структура прав собственности воздействует на распределение и использование ресурсов особыми и доступными предсказанию путями[50].
Новая институциональная теория обращается к анализу контрактных отношений, которые стандартной микроэкономикой попросту игнорировались, ибо последняя предусматривала только одну, достаточно идеализированную систему прав собственности. В институциональной же экономической теории человек выступает как контрактор. Именно контрактные отношения становятся эффективными средствами обмена «пучками» прав собственности. А новые права собственности возникают тогда, когда индивиды или группы находят выгодным изменить отношения и готовы взять на себя соответствующие издержки. Стоимостные расчеты, таким образом, транслируются в область отношений собственности.
Традиционная экономическая теория исходит, во-первых, из наличия у субъектов полной информации и, во-вторых, из того, что издержки обмена, связанные с подготовкой, заключением контрактов и обеспечением контроля за их выполнением, равны нулю. Новая институциональная теория вводит в качестве ключевого понятия трансакционные издержки (transaction costs), которые складываются из затрат на поиск и приобретение информации, переговоры и принятие решений, проверку и обеспечение их выполнения. С измерением этих издержек возникают немалые проблемы, но использование данной категории делает экономический анализ более реалистичным.
Существенно уточняется в рамках теории трансакционных издержек и характер контрактных отношений. Здесь, во-первых, обращается внимание на проблемы выполнения контракта. У Г. Саймона заимствуется предпосылка ограниченной рациональности индивидов и указывается на важную роль оппортунизма в их поведении, связанного с сокрытием или искажением информации. Во-вторых, в анализ вводится временная перспектива. Поскольку предусмотреть в контракте все будущие неувязки невозможно, вместо краткосрочного классического контракта как разового обмена правами заключается неполный контракт (incomplete contract). Последний связан с долгосрочными деловыми связями, постоянными контактами и периодическими согласованиями условий без обращения к помощи суда и прочих посредников. А место отношений между «незнакомцами» занимает