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Immobilien aus Zwangsversteigerungen
In Zeiten der prognostizierten Rezession, steigender Arbeitslosigkeit sowie wirtschaftlicher Unsicherheit kommen immer mehr Immobilien unter den Hammer. Dies hängt natürlich auch mit engen Finanzierungen zusammen, die auf lange Fristen gestrickt werden und deren Vermittler die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Käufers einfach zu optimistisch beurteilt haben. Engpässe oder besondere Ereignisse (Krankheit, Kündigung, Arbeitslosigkeit, Konkurse) tun ein Übriges und lassen mühsam aufgestellte Pläne in sich zusammenbrechen. Fast immer hängt es auch am mangelnden Eigenkapital. Trotzdem werden mehr Käufer in Immobiliengeschäfte getrieben, die sich solche Abenteuer eigentlich gar nicht leisten können. Professionelle Vertriebsfirmen verkaufen zahlreiche Wohnungen zu überhöhten Preisen, bieten die passende Finanzierung mit an und sprechen Mietgarantien aus, die jenseits jeglicher Vernunft liegen.
Kurz: Es gibt allerlei Gründe, warum so viele Immobilien zur Versteigerung kommen und dies freut natürlich die interessierte Käuferschaft mit Geld in der Tasche.
Wer sich in Geduld üben kann und sich im Bezug auf seine zukünftige Immobilie flexibel zeigt, hat bei Versteigerungen alle Möglichkeiten, um zu günstigen Konditionen an eine eigene Immobilie zu kommen. Lassen Sie sich jedoch nicht von den Tricks der Versteigerer beeinflussen! Experten rechnen mit rund 80 000 Versteigerungen pro Jahr!
Folgende Punkte müssen Sie beachten:
-Banken möchten bei einer Versteigerung natürlich möglichst hohe Erlöse erzielen. Deshalb wird zuvor betont, dass unter einem gewissen Mindestgebot kein Gebot angenommen wird. Anhand der Versteigerung zeigt sich dann manchmal, dass diese Mindestgebot nicht erreicht wird. Vertrauliche Gespräche mit den Versteigerern können in diesen Fällen trotzdem zum Zuschlag führen.
- Machen Sie nicht den Fehler, unbedingt und zu jeden Konditionen zuschlagen zu wollen. Im Eifer des Gefechts kommt man schnell in eine besondere Stimmung, lässt sich begeistern und steigert über sein Ziel hinaus mit. Das darf nicht passieren. Bleiben unter allen Umständen bei ihren Vorgaben und schalten Sie Emotionen möglichst aus.
- Informieren Sie sich anhand der Daten und vor Ort, dass die Immobilie auch ihren wünschen entspricht. Auf wenn noch Leute in dem Haus wohnen: Versuchen Sie unter allen Umständen, ein paar blicke in das Haus zu werfen. Bieten Sie den Bewohnern doch einfach eine kleine Entschädigung an und lassen Sie sich die Immobilie zeigen, bevor Sie sich in der Auktion engagieren. Unter Umständen kommen Dinge zu Tage, die Sie nicht erwartet haben (z.B. Schäden, Feuchtigkeit in den Wänden, schlechter Zustand etc.). Wer keine Ahnung von einer Immobilie hat, sollte nicht auf gut Glück steigern.
- Versuchen Sie auf jeden Fall, den Zuschlag weit unter Wert zu erhalten. Beobachten Sie deshalb einige Auktionen, bevor Sie konkret einsteigen. Auf diese Weise können Sie das Verhalten der Teilnehmer studieren und deren Eigenschaften und Fehler erkennen. Mancher Teilnehmer überbietet sich im Eifer des Gefechts noch selbst (ist alles schon vorgekommen!).
- Hilfreich sind immer Kenntnisse von den Verhältnissen vor Ort. Sprechen Sie also am besten ganz unverfänglich mit den Nachbarn, Bewohnern in der betreffenden Straße. So erfahren Sie mehr über das Schicksal der Bewohner bzw. Besitzer des Hauses. Manche Einsicht gewährt dann „Insiderkenntnisse“, so dass Sie gegenüber den anderen Teilnehmern im Vorteil sind, oder mit gutem Grund von der Teilnahme Abstand nehmen.
Wo erhält man Informationen über anstehende Versteigerungen?
Zuständig sind hierfür die Amtsgerichte in der jeweiligen Region. Es gibt natürlich auch Verlage, die Versteigerungskalender herausbringen, doch diese Firmen beziehen ihre Informationen auch von den Amtsgerichten. Eine gute Quelle sind auch lokale Zeitungen. Neuerdings können Sie im Internet einiges über zukünftige Versteigerungen erfahren. Speziell in Nordrhein Westfalen haben sich Amtsgerichte zu einer großen Datenbank zusammengeschlossen, um den Interessenten mehr Infos zukommen zu lassen.
Kontakt: www.zvg.nrw.de
Bundesweite Suche: www.zvg.de
www.argetra.de
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Zwangsversteigerungen von Immobilien - So verhalten Sie sich richtig
Bei Versteigerungen kann man bestimmt ein Schnäppchen machen. Die Betonung liegt hierbei jedoch eindeutig auf dem Wort „kann“, denn ohne gründliche Vorbereitung ist es ein Glücksspiel, bei dem man auch böse hereinfallen kann.
Falls Sie an einer Immobilie wirklich interessiert sind, sollten sie sich zuerst lange vor dem eigentlichen Versteigerungstermin nach dem Zustand erkundigen. Die Amtsgerichte legen dazu meistens ein Gutachten aus. Versuchen Sie sich mit den Eigentümern gut zu stellen, so dass eine Besichtigung des Objekts möglich ist. Leider verweigern diese Leute aus verständlichen Gründen oft diese Besichtigungen, denn die Eigentümer sind meistens verbittert, dass ihr Objekt unter den Hammer kommt. Sie können auch mit Hilfe der Gläubigerbank einen Termin zur Besichtigung erhalten. Nehmen Sie einen Bausachverständigen mit. Im Gespräch mit den Gläubigern sollten Sie herausfinden, zu welchem Preis in etwa der Zuschlag erfolgen kann. Achtung! Die Immobilie geht wie gesehen an den Käufer über. Es gibt keinerlei Ansprüche auf Gewährleistung oder ähnliches.
Die meisten Häuser gehen zu ca. 80% bis 90% des Verkehrswertes weg. Bei Wohnungen liegt dieser Wert noch günstiger (60%-70%).
Damit man sich an die Atmosphäre und die Tücken einer Versteigerung gewöhnen kann, sollten Sie mindestens ein paar Mal anwesend sein, ohne konkret Gebote abzugeben. Beobachten Sie einfach die Akteure und prägen Sie sich erfolgreiche Vorgehensweisen ein. Wenn dann der Tag ihres Gebotes kommt, sollten Sie wichtige Dinge nicht vergessen:
Nehmen Sie auf jeden Fall ihren Ausweis mit und sorgen Sie auch für genügend Bonität (10% des festgesetzten Verkehrswertes müssen Sie als Sicherheit dabei haben). Dies kann in Form eines Verrechnungsschecks ihrer Bank, eines Landeszentralbankschecks, einer Bankbürgschaft oder Bargeld erfolgen.
Setzen Sie sich ein Höchstgebot, dass unter keinen Umständen überschritten wird. Achten Sie hierbei jedoch auf möglichst ungerade Zahlen. Viele Teilnehmer sagen sich z.B.: „Bei 300 000 ist für mich Schluss!“ Wenn Sie also für 302 000 den Zuschlag erhalten und dies innerhalb ihres Limits liegt, kann die Sache erfolgreich verlaufen. Berücksichtigen Sie auch noch Kosten für die Grunderwerbssteuer, den Eintrag ins Grundbuch (ungefähr 5%),.
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