Immobilienfinanzierung – kompakt. Christoph Störkle

Gebäudekosten

      Finanzierungskosten

      Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuldbestellung (ca. 0,5% der Darlehenssumme)

      + Evtl. Bauzeitzinsen (Bereitstellungszinsen und Schuldzinsen während des Bauens)

      = Finanzierungskosten

      Sonstige Kosten

      Küche

      + Möbel

      + Evtl. Umzugskosten

      …

       2.5 Was ist das Grundbuch?

      Das Grundbuch ist ein öffentliches Register und wird vom Grundbuchamt verwaltet. Die Grundbuchämter sind in den meisten Ländern Abteilungen der Amtsgerichte. Allein in Baden-Württemberg sind sie den Gemeinden unterstellt. Einsicht erhält jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann. Oft reicht eine Kaufabsicht allerdings noch nicht aus, deshalb sollte ein aktueller Grundbuchauszug (Kopie des Grundbuchblattes) vom Verkäufer verlangt werden. Der Notar muss zwar während der Beurkundung des Kaufvertrages allen Beteiligten Einsicht gewähren, der Inhalt jedoch sollte dem Käufer schon vorher bekannt sein. Das kann wertvolle Anhaltspunkte für die Kaufentscheidung geben (z.B. wie lange ist der Verkäufer als Eigentümer schon eingetragen).

      Gliederung des Grundbuchs

      - Bestandsverzeichnis (Grundstück)

      Das Grundstück (Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe) wird hier spezifiziert.

      - Erste Abteilung (Eigentümer)

      Auskunft über die Eigentumsverhältnisse (Name, Gemeinschaftsverhältnis bei Gesamthandseigentum, Erwerbsgrund) und frühere Eigentümer.

      - Zweite Abteilung (Lasten und Beschränkungen)

      Auflistung der dinglichen Belastungen:

      • Lasten: Grunddienstbarkeiten, Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht, Reallasten, Nießbrauch, Wegerecht, Vorkaufsrechte (z.B. durch Gemeinde), Auflassungsvormerkung, Erbbaurecht

      • Beschränkungen: Nacherbenvermerk, Testamentsvollstrecker-Vermerk, Insolvenzvermerk, Sanierungs- und Umlegungsvermerk, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk, Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum.

      - Dritte Abteilung (Grundschulden und Hypotheken)

      Höhe, Rangfolge und Eintragungsdaten von Grundschulden und Hypotheken sowie Namen der entsprechenden Gläubiger.

      Vorkaufsrecht: Besteht für das Grundstück bzw. die Immobilie ein Vorkaufsrecht? Ist das nicht im Grundbuch eingetragen, ist es auch nicht wirksam. Vor Abschluss des Kaufvertrags sollte unbedingt eine Verzichtserklärung des Vorkaufsberechtigten verlangt werden.

      Wie das Grundbuch einsehen?

      1. Zuerst die Zuständigkeit für das Grundstück / Immobilie klären. Am besten beim Amtsgericht nachfragen oder auf www.grundbuch-portal.de nachsehen. Benötigt werden dann Personalausweis oder Reisepass, Nachweis eines berechtigten Interesses (Miet- oder Kaufvertrag, Vollmacht des Eigentümers, …), Angaben über Haus / Grundstück.

      2. Antrag zur Grundbucheinsicht stellen.

      3. Die Einsicht in das Grundbuch ist kostenlos. Einfache Auszüge kosten 10€, beglaubigte Auszüge 20€.

      4. Alle Grundbücher wurden bereits digitalisiert. Als Privatperson hat man keinen Zugriff darauf (im Gegensatz zu Kommerzielle Online-Grundbuchauskunftdienste, Notare, Vermessungsingenieure, …). Der schnellste Weg bleibt das Grundbuchamt.

      Der Weg zur Grundbucheintragung:

      1. Abschluss des Kaufvertrages. Dieser muss durch den Notar beurkundet werden. Ebenso die Eintragung der „Grundschuld“.

      2. Die Auflassungsvormerkung. Eintragung des Kaufs durch den Käufer. Danach ist der Kaufpreis fällig, der innerhalb von zwei Wochen überwiesen werden muss.

      3. Die Auflassung. Der Käufer wird als Eigentümer eingetragen.

      4. Die Grundbucheintragung ist abgeschlossen.

      Vormerkung

      Der Notar kann für den Käufer eine „Auflassungsvormerkung“ im Grundbuch beantragen. Diese hat den Zweck, den Käufer vor Gläubigern des Verkäufers zu schützen. Erst nach der Vormerkung sollte der Kaufpreis gezahlt werden. Es muss nicht gewartet werden, bis der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht. Die Auflassungsvormerkung ist keine Pflicht, aber sehr zu empfehlen, auch wenn sie einige hundert Euro extra kosten kann. Denn im schlimmsten Fall droht dem Käufer der Verlust seines Geldes. Auf die Vormerkung kann nur bei guten und besonders vertrauensvollen Beziehungen zwischen Verkäufer und Käufer verzichtet werden.

       2.6 Der Notar

      Der Notar ist beim Immobilienerwerb unverzichtbar. Folgend eine Orientierung:

      Vorbereitung auf den Notartermin

      1. Kaufvertragsentwurf überprüfen. Gegebenenfalls mit externer Hilfe.

      2. Grundstück / Immobilie ok?

      3. Stimmen die Personenangaben mit dem Beteiligten überein (siehe Personalausweis)?

      4. Gibt es noch Belastungen auf der Immobilie? Wenn ja, gibt es Löschungsbewilligungen der Gläubiger? Macht es Sinn, die noch bestehenden Verbindlichkeiten zu übernehmen (interessant, wenn der Zinssatz niedrig ist).

      5. Ist ein aktueller Grundbuchauszug vorhanden?

      Was beim Vertrag zu beachten ist:

      - Vom Notar ALLES erklären lassen. Das ist im Preis inklusive.

      - Im Vertrag sollte man sich möglichst viel festschreiben lassen (z.B. Quadratmeter, laufende Kosten, …).

      - Der Kaufvertrag sollte erst unterschrieben werden, wenn man von der Bank die schriftliche Beleihungszusage erhalten hat. Sollte nämlich der Kaufpreis fällig werden und der Käufer zahlt nicht wie vereinbart, kann der Verkäufer eine Pfändung einleiten („Der Käufer unterwirft sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.“).

      - Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie, sollte das Zubehör (nicht mit dem Haus verbundene Teile) wie Einbauküche, Möbel, Heizöl, Solaranlage, … vom Verkäufer separat abgekauft werden (2. Kaufvertrag). Das wird vorher dem Notar mitgeteilt um Steuern zu sparen. Ab einer Höhe von 15% des Kaufpreises werden vom Finanzamt oft Belege verlangt.