| Nombre del caso | ¿Promesa nula o incumplida? |
| Área del derecho que aborda el caso | Derecho civil |
| Nivel de aplicación | Intermedio |
| Habilidad que se espera fomentar | Pensamiento críticoResolución de problemas |
| Contenido o tema específico | Fuentes de las obligaciones I |
| Objetivo de aplicación | Aproximar a los alumnos a la resolución de problemas jurídicos reales |
El caso plantea una situación sometida al conocimiento de la justicia ordinaria, donde los alumnos deben asumir el papel del juez y acoger o rechazar fundadamente la demanda principal y reconvencional a partir de los conocimientos aprendidos en uno de los cursos intermedios de derecho civil. Los alumnos resolverán si un contrato de promesa, al que se añade una contraescritura posterior que modifica la forma de pago del precio del contrato prometido, ha sido incumplido por el promitente vendedor o, por el contrario, adolece de nulidad. El caso aborda así una serie de contenidos de la asignatura de derecho civil, como los requisitos del contrato de promesa, los supuestos de nulidad, el cumplimiento forzado de las obligaciones y el alcance de las contraescrituras.
Presentación del caso
El 23 de marzo de 2012, don Julio Madariaga Ortiz y don Armando Peralta López celebraron por escritura pública un contrato de promesa de compraventa en virtud del cual el primero prometía vender al segundo un inmueble situado en Av. Vicuña Mackenna 3562, de destino comercial, por la suma de doscientos cincuenta millones de pesos. El contrato definitivo debía celebrarse una vez que al promitente comprador le fuera concedido el mutuo que se encontraba tramitando ante el Banco BICE, y no más tarde de septiembre de ese año, según la cláusula cuarta del contrato de promesa. Dos semanas después, esta vez por instrumento privado, las partes acordaron que el precio sería pagado en 10 cuotas, la primera de las cuales se enteraría al momento de celebrarse el contrato prometido y las siguientes cada tres meses. A ese efecto, el saldo de precio se expresaría en unidades de fomento y devengaría el interés máximo convencional para operaciones de crédito de dinero reajustables.
El 28 de agosto de 2012, don Armando Peralta López fue informado por su ejecutivo que el crédito le había sido concedido por el banco. Informó de este hecho al promitente vendedor, pero este postergó la celebración del contrato por diversos motivos hasta fines de 2013.
El 4 de enero de 2013, cansado de las dilaciones y ante el 15° Juzgado Civil de Santiago, don Armando Peralta demandó el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa con indemnización de perjuicios, fundado en que el hecho de que el promitente vendedor no había concurrido al otorgamiento del contrato en la época establecida, pese a haberse cumplido la condición estipulada en el contrato y él estar llano a su celebración.
El demandado contestó la demanda solicitando su total rechazo, dado que el contrato de compraventa no podía celebrarse por ser nula la promesa que obligaba a su celebración. Además, para reafirmar su alegación, demandó reconvencionalmente la nulidad absoluta y relativa del contrato de promesa arguyendo cuatro órdenes de razones. La primera de ellas era que la promesa adolecía de lesión enorme, pues el precio comercial del inmueble prometido cuadriplicaba el valor del precio acordado, tanto al momento de pactarse la promesa como al momento de cumplirse la condición. En segundo lugar, añadía que, al momento de perfeccionarse el contrato de promesa, el bien se encontraba embargado por decreto judicial del 3er Juzgado Civil de Santiago dictado en un juicio ejecutivo donde era él era parte demandada, sin que dicho embargo se hubiera alzado al tiempo en que se cumplió la condición de la que dependía la celebración del contrato de compraventa. En tercer lugar, el promitente vendedor señalaba que no se había cumplido con el artículo 1554 N° 4° del Código Civil, dado que existía una contraescritura en la que se daba cuenta de la forma en que se pagaría el precio y, por consiguiente, en el contrato de promesa no se encontraba especificado completamente el contrato prometido. Finalmente, alegaba que su cónyuge no había comparecido a la contraescritura sobre pago del precio, vulnerando la regla del artículo 1749 del Código Civil, lo que envolvía la nulidad de toda la operación.
En su contestación el promitente comprador se opuso a la demanda reconvencional e insistió en el cumplimiento forzoso de la promesa. Respecto de la lesión enorme, señaló que se trataba de una causa de ineficacia propia del contrato de compraventa y que no era extrapolable al de promesa. Con relación al objeto ilícito por prometer la venta de un predio embargado, indicó que no se satisfacía el supuesto de hecho del artículo 1464 del Código Civil, puesto que no existía tal desde que no se había verificado la compraventa y menos todavía una enajenación. En lo que atañía al requisito del artículo 1554 N° 4° del Código Civil, el demandado de nulidad indicó que el precio se encontraba determinado en el contrato de promesa y que lo que figuraba en la contraescritura no era más que una modalidad del pago. En fin, sobre la infracción al artículo 1749 del Código Civil, señaló que este no había sido vulnerado con la contraescritura privada, pues en ella no se estaba prometiendo vender ni vendiendo, y no podía darse al requisito de esa norma un alcance más amplio que el que se desprendía del sentido natural y obvio de su texto.
Puesto en el lugar del juez del 15° Juzgado Civil de Santiago, ¿cómo resolvería el presente caso? ¿Daría lugar a la demanda principal o la rechazaría? ¿Qué decisión adoptaría respecto de la demanda reconvencional? ¿Sobre la base de qué argumentos adoptaría una u otra solución en cada caso?
Cabe tener presente que la atención se debe dirigir a los aspectos puramente sustantivos de la cuestión discutida, sin preocuparse de otros de índole procesal que, por el momento, pueden quedar en suspenso. El caso puede eventualmente tener más de una solución, según la forma de acercamiento al derecho por la que se opte.
I. DESCRIPCIÓN DE LA APLICACIÓN
A continuación se explica la forma de implementación del caso con un grupo de estudiantes:
1. Abordaje del caso con los estudiantes
El caso debe ser preparado por los alumnos con anterioridad a la clase en que se trabajará sobre él. Se sugiere que sea conocido por ellos con una semana de antelación, para que puedan revisar las materias involucradas en su resolución, consultar la bibliografía sugerida y buscar jurisprudencia pertinente. Con esos elementos, los alumnos podrán formarse su propio juicio de manera fundada. Este será trabajado por los alumnos durante un módulo de clases, debiendo estar el profesor presente para resolver las dudas que pudieran presentarse y conducir la deliberación. Es igualmente aconsejable que haya ayudantes presentes, que apoyen al profesor en su labor. Ellos deben estar informados del caso y haber conversado con el profesor la solución que este propondrá. Los alumnos trabajarán en grupos de cinco personas previamente formados y conocidos por ellos, y elaborarán una solución consensuada que habrá de contenerse en un texto que no supere la media página de extensión. Los grupos dispondrán de media hora para elaborar esta respuesta. El texto final será entregado al profesor, quien presentará al curso las respuestas y apuntará en el pizarrón las tendencias observadas. Enseguida, y durante el resto de la clase, el profesor expondrá las ventajas y desventajas de las soluciones propuestas, invitando a los alumnos para que detecten las fortalezas y debilidades tanto en su propia argumentación como en la de sus compañeros. Al final, en conjunto con los alumnos, el profesor ofrecerá su solución del caso, previamente discutida con los ayudantes, señalando si correspondía acoger o desechar la demanda, y sobre la base de qué argumentos jurídicos.
Para alentar el debate, el profesor puede orientar a los alumnos mediante las siguientes preguntas:
a. ¿Cuáles son los requisitos exigidos para el contrato de promesa por el artículo 1554 del Código Civil?