Таким образом, мы видим, подобные инвестиционные проекты весьма сомнительные и очень рискованные.
Глава 4. Этапы покупки коммерческой недвижимости
Верьте только фактам. Смотрите в оба, или как не взять кота в мешке? Размер имеет значение.
В общем виде можно описать следующие этапы покупки коммерческой недвижимости.
Для начала нужно определиться с бюджетом и задать себе следующие вопросы:
Сколько у меня есть средств для инвестирования?
Сколько я могу взять в ипотеку?
Есть ли одобренная кредитная и/или ипотечная линия? Если нет, то как быстро смогу оформить?
Задавая себе эти вопросы, вы формируете первое понимание о том, в каком ценовом сегменте можете искать коммерческую недвижимость.
Далее следует задать вопросы о доходности: какую доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости хотелось бы получать (желаемая, максимальная)? На какую самую низкую доходность (минимальную) буду готов согласиться?
Ответив на эти два вопроса, вы поймете еще один критерий отсева объектов коммерческой недвижимости.
Приблизительную доходность вы можете определить следующим образом. Представленная ниже формула является утрированной в связи с тем, что не учитывает имущественные налоги, налоги на доходы, инфляцию, затраты на капитальный ремонт, страховку, рост стоимости арендной платы и т. п. Но она подходит для экспресс-оценки привлекательности объекта.
Доходность (в процентах) = чистый арендный поток / стоимость объекта * 100
Под чистым арендным потоком, в рамках данной формулы, следует считать арендную ставку (арендная ставка за всю площадь или арендная ставка за 1 кв. м, умноженная на количество арендных кв. м) за вычетом систематических коммунальных расходов (газ, отопление, электричество, вода, управляющая компания).
После определения ваших основных двух параметров: бюджет и минимальная доходность, а также желаемая доходность, вы уже смело можете провалиться в ресурсы интернета и в объятия риелторов. Самое простое – использовать сайт www.avito.ru (или подобные), на котором вы можете выставить параметры поиска по бюджету, типу недвижимости: торговая, офисная, складская и т. п. С моей точки зрения, лучше быть максимально открытым и не ограничивать свой выбор типами объектов коммерческой недвижимости, смотреть все варианты, таким образом вы сможете составить полную картину о рынке вашего города.
Далее наступает процесс выбора, обзвона, получения информации, однако помните, что этот экспресс-анализ работает