Zeitperspektiven und Flexibilität
Manche Käufer suchen Immobilien für begrenzte Zeit. Das kann die Stadtwohnung zu zweit für die zehn Jahre bis zur Rente sein oder ein Haus mit Garten, bis die Kinder flügge sind. Raum- und Lagewünsche lassen sich klar bestimmen, auch wenn am Horizont schon der Verkauf steht.
Andere wollen ein Heim für lange Zeit, das für viele verschiedene Lebenslagen taugt. Je länger es passen soll, desto wichtiger sollte seine Flexibilität sein. Anpassungsfähig sind Häuser und Wohnungen mit mittelgroßen, vielfältig nutzbaren Räumen. Ideal sind Immobilien, die wachsen oder schrumpfen können – wo sich Räume teilen oder zusammenlegen lassen, wo man bei Bedarf eine kleine Wohnung abtrennen, ans Haus anbauen oder das Dach ausbauen kann.
Ein wichtiges Erfolgskriterium für Vermietung oder Weiterverkauf ist, ob die Immobilie auch für andere Nutzer attraktiv ist. Guter Durchschnitt hat dabei mehr Chancen als Extravaganz.
Haus mit Garten oder Eigentumswohnung?
In Haus und Garten aktiv zu sein, kann erfüllen – es verlangt aber stets Zeit, Geld und Energie. Wer umgekehrt die Pflege von Haus und Garten anderen überlässt, gewinnt Unabhängigkeit, schränkt aber seine Gestaltungsfreiheit ein. Das einsame Haus inmitten von Privatland und das Appartement im Hochhaus stehen für entgegengesetzte Lebensentwürfe von Immobilienbesitzern.
In Ihrem eigenen Haus können Sie viel selbst gestalten – Sie sind aber auch für vieles allein verantwortlich. Im Appartement werden Ihnen viele Arbeiten abgenommen, dafür sind Sie eingeschränkt: Die Gemeinschaft kommt vielleicht für die Reparatur Ihres Balkongeländers auf, verbietet aber Balkon-Markisen.
Ein Kompromiss könnte ein Reihenhaus mit eigenem Garten sein. Kleine, kompakte Gärten sind nicht nur kostengünstiger, sondern auch leichter zu pflegen als große. Und besonders bei frei stehenden Häusern täuscht die Größe des Gesamtgrundstücks oft darüber hinweg, dass nur der hintere Teil als Garten nutzbar ist, da Vorgarten und Seitenflächen oft nur schmal und von draußen einsehbar sind – aber in ihrer Summe viele teure Quadratmeter beanspruchen können.
Wollen Sie Vermieter sein?
Eventuell kaufen Sie ein vermietetes Objekt – als Geldanlage oder weil Sie jetzt oder später selbst einziehen wollen. Bevor Sie eine vermietete Immobilie kaufen, sollten Sie prüfen, ob für Sie Folgendes gilt:
Die Geldanlage ist langfristig; es geht um stetige Erträge und nicht um schnellen Gewinn. Ihr anfangs investiertes Eigenkapital brauchen Sie für viele Jahre nicht.
Sie tragen gern Verantwortung für Haus oder Wohnung und respektieren die Menschen darin.
Kaufmännisches Denken und Handeln ist Ihnen nicht völlig fremd. Im Rahmen von Gesetz und Anstand denken Sie auch an Ihren eigenen Ertrag und Ihre Kosten.
Auch wenn Sie das Alltagsgeschäft einem Verwalter überlassen, sind Sie zu gelegentlichem Engagement bereit: Teilnahme an Eigentümerversammlungen, Besuche bei den Mietern, Auftragsvergabe an Handwerker.
Das können Sie sich leisten
Für den Immobilienkauf sind zwei Faktoren wichtig: Ihr aktuelles Vermögen und die Summe, die Sie monatlich aufbringen können. Beide Grenzen müssen Sie vorab exakt ermitteln.
Eigenkapital: Basis für den Immobilienkauf
Ihr eigenes Kapital für die Immobilie ist der finanzielle Grundstein. Je mehr Sie einsetzen können, desto mehr und desto günstigeren Kredit erhalten Sie. Eigenkapital können Sie unmittelbar in die Immobilie investieren – oder aber Sie behalten es und bieten es der Bank als Sicherheit für Ihren Kredit.
Zum Eigenkapital zählen alle Mittel, die Sie besitzen und privat aufbringen können, etwa, indem Sie es privat geliehen bekommen, beispielsweise von der Familie. Dazu zählen aber auch Immobilien, die Ihnen bereits gehören und die ganz oder weitgehend schuldenfrei sind.
Eine Faustregel lautet: Sie sollten 20 Prozent der Summe der Kauf- beziehungsweise Baukosten sowie die Erwerbs-Nebenkosten als Eigenkapital aufbringen können. Die Nebenkosten betragen je nach Bundesland rund acht Prozent des eigentlichen Immobilienpreises ohne Makler, bis zu 15 Prozent mit Makler. Wie teuer die Immobilie selbst nach dieser Faustregel sein darf, können Sie im Anhang auf unserem Arbeitsblatt errechnen.
Die Faustregel dient nur der Orientierung. Sie können mit weniger Eigenkapital auskommen, wenn Sie die Immobilie deutlich unter Marktpreisen erhalten, zum Beispiel von Verwandten (Mehr zu den Marktpreisen im Kapitel „Markt und Preisniveau kennen“, S. 19). Sie brauchen auch dann weniger Eigenkapitel, wenn Ihr Einkommen und Ihr sonstiges Vermögen hoch sind und Sie womöglich mit anderen Immobilien den Kredit absichern können. Dann ist im Extremfall sogar ein Kredit in Höhe des gesamten Kaufpreises möglich. Umgekehrt brauchen Sie deutlich mehr Eigenkapital als die 20 Prozent des Kaufpreises, wenn die Immobilie gemessen am örtlichen Marktniveau teuer ist. Und natürlich auch dann, wenn Sie sich hohe Kreditraten schlicht nicht leisten und daher weniger Geld leihen können.
Was als Darlehenssicherheit taugt
Da das Eigenkapital möglichst hoch sein muss, sollten Sie alle dafür tauglichen Mittel mobilisieren. Es gibt jedoch auch Vermögensbestandteile, die nicht als Eigenkapital taugen oder einsetzbar sind. Hierzu zählt vor allem langfristig angelegtes Geld, an das Sie nicht oder nur mit größerem Verlust herankämen. Für die Immobilie können Sie es dennoch indirekt einsetzen: Bieten Sie es der Bank als Sicherheit, die das Institut im Fall Ihrer Zahlungsunfähigkeit erhalten würde. Gleiches gilt auch für schuldenfreie Immobilien, die Sie bereits besitzen. Derartige Sicherheiten können einerseits den möglichen Kreditrahmen erhöhen; andererseits können sie auch die Kreditzinsen senken.
Unser Rat
Steuern nicht vergessen!
Auf Kapitalerträge fällt eine Steuer von 25 Prozent plus 0,55 Prozent Solidaritätszuschlag an. Das gilt auch für Kursgewinne: Ist der Kurs Ihres Wertpapiers seit dem Kauf gestiegen, wird Ihnen der 25-Prozent-Anteil am Anstieg beim Verkauf direkt abgezogen; Sie selbst erhalten nur den Netto-Erlös.
Kredit: Was ist möglich?
Den größeren Teil des Kaufpreises müssen Sie in der Regel von der Bank leihen. Wie viel Sie erhalten, hängt von Ihrer Zahlungsfähigkeit für die monatlichen Raten ab. Zu diesen kommen nach dem Immobilienkauf weitere regelmäßige Ausgaben hinzu, die Sie schon jetzt grob kalkulieren können.
Nicht nur das Eigenkapital begrenzt den Kaufpreis – auch die monatlichen Kosten, die Sie nach dem Erwerb tragen müssen, setzen Ihnen Grenzen.
Die größte Position bei der Berechnung sind in der Regel die Kreditraten, doch es kommen noch viele andere Ausgaben dazu, die Sie im Blick haben müssen. Dazu gehören Kosten für Reparaturen und Modernisierungen und der laufende Aufwand für Heizung, Wasser, Strom, Müllabfuhr und Grundsteuern. Bedenken Sie, dass diese Ausgaben an Ihrem neuen Wohnort deutlich höher ausfallen können, als Sie es gewohnt sind. Das gilt insbesondere für Verkehrskosten, wenn Sie von der Stadt aufs Land ziehen. Auf dem Formular zur Schätzung Ihrer künftigen monatlichen Kosten haben wir die Zusatzkosten mit 3,50 Euro pro Quadratmeter und Monat angesetzt.
Kreditraten setzen sich aus Zins und Tilgung zusammen und sind in aller Regel jeden Monat gleich hoch (mehr dazu im Kapitel „Kredit-Bausteine: Das Optimum gestalten“, Seite 61). Um aus der von Ihnen tragbaren monatlichen Rate abzuleiten, wie hoch Ihr Kredit sein kann, müssen Sie noch zwei Prioritäten für sich setzen. Erstens: Wollen Sie lieber die Sicherheit längerfristig fester Zinsen und Kreditraten – und dafür einen höheren Zins in Kauf nehmen – oder wollen Sie lieber niedrige Zinsen und gehen