Это означает, что собственники на общем собрании могут определить перечень общего имущества для цели управления. Такой перечень носит организационный характер, но не определяет возникновение права общей собственности.
Так, например, если оператор связи установил в доме оборудование, которое обслуживает только помещения данного дома, то такое имущество в силу закона становится общедомовым. Для этого не требуется заключение договора на передачу права собственности.
Как определить состав общего имущества дома? Для этого надо обратиться к ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491. Это подтверждается в Письме Минрегиона РФ от 04.04.2007 №6037-РМ/07. Элементы, указанные в этих нормах, являются общим имуществом. Однако это открытые перечни. Некоторые элементы, которые не перечислены в законе, все-таки являются общим имуществом.
В ст. 36 ЖК РФ дан не только перечень имущества, которое является общим, но и определен критерий отнесения имущества к общедомовому. Если какой-либо элемент дома обслуживает более одного помещения, то он является общим имуществом. Поэтому в перечень общего имущества надо включать не только элементы, указанные в законе, но и элементы, которые в законе хоть и не указаны, но имеют признаки общего имущества.
Часть 3. Право общедомовой собственности
1. Могут ли собственники помещений в многоквартирном доме ограничить въезд на придомовую территорию шлагбаумами?
Для ответа на данный вопрос надо разобраться в чьей собственности находится земельный участок под многоквартирным домом. Если участок находится у собственников помещений в доме, то они могут распоряжаться им по своему усмотрению (и в этом случае есть ограничения, см. ниже). Если же участок находится в муниципальной собственности, то, как правило, запрет на свободный проезд во двор дома отсутствует.
Земельный участок под домом переходит в общедолевую собственность, если в отношении участка проведен кадастровый учет (см. вопрос 1.3.16). В этом случае не требуется ни государственная регистрация прав на земельный участок, ни дополнительное согласие или разрешение органов местного самоуправления.
Собственники обладают всей полнотой правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком под домом, если в отношении участка проведен кадастровый учет. Поэтому, например, собственники могут размещать парковки на земельном участке (смотрите, например, кассационное определение Пермского краевого суда от 05.09.2011 по делу №33—8950).
В этом случае собственники вправе установить шлагбаумы и ограничить проезд для лиц, не являющихся собственниками помещений в доме. Это прямо следует из ст. 209 ГК РФ, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ. Решение об установке шлагбаумов должно быть принято общим собранием собственников.