Разумеется, следование акцессорного обязательства за основным может быть отменено соглашением между цедентом и цессионарием[48]; в этом случае требование перейдет к цессионарию необеспеченным, а обязательства лица, установившего обеспечение, прекратятся[49].
Важная проблема, которая возникает в связи с реализацией акцессорности следования, связана с существованием регистрации прав на недвижимое имущество. Ее суть вкратце такова: если права подлежат регистрации в реестре, то и переход этих прав также подвергается государственной регистрации. Причем момент перехода права определяется по моменту изменения реестра. Однако переход прав залогодержателя в том числе подчинен и указанному выше правилу: залоговые права должны переходить одновременно с обеспеченным долгом. Поэтому возникает вопрос о том, с какого момента происходит переход права залогодержателя при уступке обязательства (например, по возврату кредита), обеспеченному ипотекой.
Возможны два варианта ответа. Первый, основанный на последовательном проведении принципов регистрационной системы, таков: у цессионария права залогодержателя возникнут с момента государственной регистрации уступки. Однако это решение не соответствует акцессорности следования обеспечительных прав, ведь залогодержателем может быть только кредитор по обеспеченному залогом обязательству. Легко заметить, что при предлагаемом варианте решения проблемы после подписания соглашения об уступке права по договору кредита и по ипотеке и до регистрации перехода ипотеки кредитором по обязательству будет цессионарий, а залогодержателем (в соответствии с данными реестра) – цедент. Этот вариант также порождает значительное количество трудных вопросов: как быть в случае, если регистрация уступки ипотеки не состоится? Если до регистрации уступки ипотеки появится необходимость обратить взыскание на предмет залога?
Другой вариант ответа таков. Нельзя ли увидеть в принципе accessorium sequitur principale как специальном основании перехода гражданских прав исключение из общего порядка перехода прав на недвижимости? Получается, что с момента уступки требования, обеспеченного ипотекой, к цессионарию перейдет и залоговое право. Кроме того, возможен и такой довод: известно, что в отношении ипотеки нет строгого требования поддержания актуальности записи об обременении. Так, в реестре не отражается погашение долга, т. е. уменьшение объема требования залогодержателя к залогодателю. Получается, что в данной ситуации реестр также не будет достоверным, но это никогда никого не смущало