Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обязательное требование к таким временным инвестициям заключается в том, что они должны быть безрисковые и высоколиквидные, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.
Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка. В странах со стабильной рыночной экономикой это обычно уровень дохода по облигациям государственного займа с пятилетним сроком погашения.
Дисконтирование затрат по безрисковой ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.
Схема расчета модифицированной ставки доходности выглядит следующим образом.
1. Определяется величина безрисковой ликвидной ставки доходности.
2. Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке.
3. Составляется модифицированный денежный поток.
4. Рассчитывается MIRR по схеме определения внутренней ставки доходности, но на основе модифицированного денежного потока.
Пример 7.4
Затраты – 800 ден. ед.; поток доходов – 500, 600, 700, 800 ден. ед.
Средства, предназначенные для вложения в проект во втором году, могут быть помещены на один год в безопасный проект, например в государственные ценные бумаги. Если они обеспечивают доход 6% годовых, то инвестор в первый год должен вложить, во-первых, 800 ден. ед. – в основной проект; во-вторых, 800:(1+0,06)=800·0,9434=755 ден. ед. – в государственные ценные бумаги. Таким образом, суммарные инвестиции составят 1555 ден. ед. Дальнейший расчет осуществляется по схеме внутренней ставки доходности проекта.
Однако денежный поток в модифицированном виде будет выглядеть следующим образом (табл. 7.6).
Таблица 7.6
Расчет модифицированной ставки доходности
Ставка доходности финансового менеджмента
Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, т. е. круговую, ставку доходности будущих