7.2. Управление портфелем недвижимости
Портфель недвижимости – набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.
Управление портфелем – совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов портфеля недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков.
Цели формирования портфеля
Главная цель – оптимальный доход в условиях существующего рынка недвижимости.
По отношению к объектам портфеля недвижимости могут быть сформированы следующие цели:
1) устойчивый поток доходов за счет приобретения объектов и сдачи их в аренду;
2) доход за счет приобретения объектов и организации на них бизнеса;
3) получение дохода за счет приобретения объекта, его улучшения и последующей продажи или сдачи в аренду;
4) доход от реализации построенных новых объектов по частям или в целом через риэлторов;
5) доход за счет финансирования строительства объектов путем выпуска ценных бумаг;
6) доход в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта, его эксплуатации с последующей реализацией;
7) защита капитала от инфляции за счет инвестиций в объекты недвижимости;
8) получение льгот от налогообложения. Цели у инвесторов зависят:
✔ от наличия собственных средств;
✔ желания получить доходы в краткосрочном или долгосрочном периоде;
✔ желания заниматься бизнесом – управлять портфелем недвижимости и др.
Основные принципы формирования портфеля
Диверсификация активов необходима для управления доходностью и уровнем риска (рис. 7.2).
Рис. 7.2. Основные направления диверсификации портфеля недвижимости
Уровень суммарного риска портфеля недвижимости ниже риска максимально рисковых объектов из портфеля. Число активов (объектов) может варьироваться от двух до бесконечности. Однако оптимальными считаются портфели из 8–20 объектов для обеспечения большей управляемости.
Диверсификация предусматривает набор объектов недвижимости с учетом:
♦ типа объектов;
♦ местоположения объектов;
♦ методов инвестирования капитала;
♦ предпочтений управляющего или компании;
♦ экономического развития региона;
♦ спроса и предложения на рынке недвижимости;
♦ уровня развития финансовых инструментов, применяемых в регионе, и др.
Местоположение определяется районом (кварталом) размещения недвижимости в городе; наличием и развитием инфраструктуры; развитием и типом промышленности; ландшафтными