В Российской империи способы застройки земельного участка несобственником имели значительное распространение в городах, в отличие от сельскохозяйственных территорий, где застройка в основном осуществлялась собственником[134].
В первую очередь необходимо отметить, что институт вещных прав в целом и ограниченных вещных прав в частности для дореволюционного законодательства был достаточно новым[135]. Ограниченные вещные права возникали на основании закона и судебной практики посредством одобрения практической деятельности[136].
В целом система ограниченных вещных прав, пригодных для упорядочивания отношений по застройке земельного участка, включала в себя: чиншевое право (право срочного владения и пользования земельным участком), право пожизненного владения, право отдельного владения, право оброчного содержания, право долгосрочной аренды (в отличие от краткосрочной аренды, которая считалась обязательственным правом) и вещное право застройки (суперфиций).
Подобное многообразие было обусловлено спецификой построения российской государственности в целом, в результате чего отдельные регионы могли частично сохранять свою правовую систему и законодательство при вхождении в состав Российской империи.
По сути, все перечисленные ограниченные вещные права обладали значительным сходством и не содержали принципиальных отличий, за исключением географической привязки к конкретным районам, однако особое внимание надлежит уделить вещному праву застройки.
Борьба с ограниченными вещными правами во второй половине XIX века привела к состоянию правового вакуума, когда ранее возникшие отношения продолжали существовать, а возникновение новых было запрещено. Вещное право застройки было закреплено в законодательстве только в 1912 году, таким образом, в период с 1886 по 1912 годы застройка чужого земельного участка могла осуществляться исключительно на основании обязательственного права аренды. Именно негативный опыт использования права аренды подтвердил ее непригодность для упорядочивания отношений, связанных с передачей земель в длительное пользование под застройку, и обусловил возвращение к вещно-правовым способам через введение права застройки.
Принятие закона о праве застройки в доктрине права сопровождалось особым вниманием и чаяниями[137].
Дореволюционное законодательство, как и судебная практика, не испытывали значительных затруднений при определении меры юридической власти застройщика над земельным