Финансирование строительства
Подавляющая часть жилищного строительства финансируется за счет платежей граждан уже на стадии строительства. Еще относительно слабо развиты институты долгосрочного кредитования граждан на приобретение и строительство жилья, а также кредитования застройщиков на цели жилищного строительства. Более 40 % всего жилого фонда, введенного в эксплуатацию в 2005 г., было профинансировано за счет средств населения (табл. 1.2).
Таблица 1.2
Ввод в действие жилья по формам собственности в 2005 г. (по данным Росстата)
По данным Банка России, общий объем основного долга заемщиков по всем видам кредитов на покупку жилья, предоставленных кредитными организациями, на 01.01.2005 г. составил 54,4 млрд руб., из них 33 % – ипотечные жилищные кредиты. По данным Банка России, АИЖК и экспертным оценкам, общий объем задолженности по выданным ипотечным кредитам (займам) вырос с 3,6 млрд руб. в 2002 г. до 273,5 млрд руб. по итогам 2006 г., т. е. увеличился за этот период более чем в 76 раз.
На рынке жилья во многих регионах даже существующий ограниченный платежеспособный спрос населения превышает предложение жилья, что характеризуется ростом реальных цен как на первичном, так и на вторичном рынке жилья (хотя он и отстает от роста реальных доходов населения, что выражается в улучшении показателя доступности жилья с 5,71 в 1996 г. до 4,7 в 2006 г.), увеличением разрыва между средней ценой жилья на первичном рынке и средней стоимостью строительства (с 1,66 в 1996 г. до 2,25 в 2003 г. и 1,87 в 2006 г.) (см. табл. 1.3).
Таблица 1.3
Динамика годового ввода нового жилья и изменения средних цен на первичном и вторичном рынках жилья в период 1996–2006 гг. (по данным Росстата)
* на конец года; ** экспертно.
Статистика деятельности учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за последние пять лет свидетельствует о том, что объем действий по регистрации – показатель, по которому косвенно можно судить об активности рынка жилья. Он достиг максимума в 2001 г., что может быть связано с завершением основной «волны» массовой приватизации жилья. В 2002 и 2003 гг. объем регистрационных действий в отношении жилых помещений незначительно сократился, оставаясь на уровне 8 млн зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав и сделок с объектами жилой недвижимости в год (рис. 1.4).
Рис. 1.4. Число регистрационных действий и сделок с жилыми помещениями в период 1999–2003 гг.
Основные проблемы рынка жилья
Сегодня жилищная проблема стоит перед 61 % российских семей, которые в той или иной степени не удовлетворены жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья проживает в жилье, находящемся в плохом или очень плохом состоянии. Обеспеченность жильем составляет около 20 м2