Я попытаюсь ответить на эти вопросы, основываясь на своём личном опыте и представлениях о трендах рынка московской жилой недвижимости.
В моем представлении существует два сценария развития рынка новостроек комфорт- и бизнес-классов в Москве:
1-й сценарий. Стагнация цен во первом полугодии 2022 года и последующее продолжение роста на уровне 6-8% во второй половине 2022 и 2023 года. При этом спрос останется достаточно стабильным, но не таким ажиотажным как в конце 2020 – начале 2021. Такой спрос не позволит застройщикам часто заниматься переписыванием цен.
По моему мнению, это наиболее вероятный сценарий. Что же будет поддерживать цены? Факторов на самом деле много, остановлюсь лишь на основных.
Спрос и предложение имеют такие же зависимости между собой как риск и доходность. На рынке 2021 года дефицит предложения: практически во всех проектах сейчас экспонируется «неликвид» по высоким ценам. В период с 08.20 по 05.21 был приобретён рекордный объём квартир и апартаментов, что привело к некоему дефициту предложения. Застройщикам предложить пока нечего, ведь от покупки земли до старта продаж у девелопера в среднем уходит от одного года до трёх лет. Спрос на квартиры в Москве остаётся стабильным, несмотря на некоторое снижение количества сделок, которое наблюдается с начала июня 2021 года. Почему при скудном предложении должен вдруг оскудеть спрос? Это логически странно.
Кроме того, после повсеместного внедрения механизма эскроу банки и застройщики превратились в подобие сиамских близнецов, они уже не могут друг без друга, их взаимосвязи колоссальны. Льготная ипотека от государства закончится, а субсидии ставок для девелоперских компаний, получивших проектное финансирование, останутся. Иначе проблемы начнутся у всего симбиоза. Поэтому девелоперы и банки во втором полугодии 2021 года начнут рьяно субсидировать ставки (каникулы до конца стройки, значительное понижение ставок на Х лет, снижение первого взноса и так далее).
На банковских вкладах у населения к июню 2021 года скопилось около 31 трлн. рублей. «Сбербанк» ежеквартально публикует документ, который называется «Потребительский рейтинг Иванова», исследование разных аспектов жизни среднестатистического россиянина. Согласно этому документу доля инвестирующих в ценные бумаги россиян постепенно увеличивается (с 10 до 13%). Всё большее количество людей уже имеет или планирует открыть брокерский счёт. 37% опрошенных «Сбером» «Ивановых» в качестве основной причины интереса к инвестициям на фондовом рынке указывают «слишком низкие ставки по депозитам», в том числе, видимо, в самом «Сбербанке».
Традиционно большой интерес россияне проявляют и к инвестициям в недвижимость. Опросы социологического центра «Ромир» от 2019 года показывали, что более 44% россиян считают недвижимость самым надежным инструментом для инвестиций. Бывший советский человек старше 40 лет верит в недвижимость (особенно в жилую недвижимость) и вкладывает неё деньги. Люди только пробуют работать на фондовом рынке и пока неясно,