Хотите знать, как управлять проектом на разных этапах?
Ищите аналитику по затратам и стоимости владения?
Расскажу, где можно сэкономить десятки тысяч и как контролировать затраты!
Идея написать это пособие родилась, как возможность поделиться своим опытом воплощения мечты. Уж больно обидно смотреть на огромное количество «курятников» и частного недостроя в России. А видя, как мечтающие приходят в строительную компанию и просят построить им «красивый и хороший дом», при этом полностью полагаясь на опыт и отзывы о строительной компании, лишь остаётся пожелать им удачи. Все дело в том, что рынок частного строительства в России сложно назвать цивилизованным. Именно по этой причине тут легко находят работу приезжие нелегалы из различных стран ближнего зарубежья и «профессионалы» не имеющие образования в области строительства. По той же причине застройщик старается экономить на всём. От рабочей силы до строительных материалов и выбора технологий строительства. Сразу оговорюсь, что пособие ориентировано на людей среднего класса, которые имеют источник постоянного дохода и к расходам такого рода относятся обдуманно.
В июле 2019 года я нашел в Интернете одну статью про рынок подмосковной недвижимости. По оценкам риелтора бюджетная ошибка в оценке затрат на строительство собственного дома, которая чаще всего встречается в России, доходит до трёх стоимостей от первоначальных расчётов. В реализации своей мечты я не стал жертвой такой ошибки и не влез в долги, но потратил в итоге больше, чем планировал. Поэтому и решил поделиться своим опытом, дабы дать возможность вам точнее планировать бюджет и контролировать его на всех этапах. Далее по тексту я расскажу о некоторых нюансах законодательства, общих принципах реализации проекта, контроле за качеством работ и даже о порядке ведения претензионной работы, а также проведу оценку затрат по инженерным системам. И всё это изложу в той последовательности, в которой строительство собственного дома, на мой взгляд, будет проходить наиболее эффективно.
Уже на этапе принятия решения вам нужно иметь представление о численности жильцов. Например, для семьи из 4-х человек оптимально иметь дом с площадью от 150 м. кв. (мнение автора). А участок около 10 соток. Также рекомендую посмотреть актуальные нормы налогообложения, так как за мечту вам придётся отчислять любимому государству. Кроме налогов будут ещё и эксплуатационные затраты. Они могут включать членские взносы дачного кооператива, оплату за свет, воду, газ, вывоз мусора, содержание охраны и др. Желающим взять кредит вся эта информация будет особенно полезна при расчёте срока и суммы кредита. Закрывать на всё это глаза глупо, т. к. ещё не закончив строительство вы получите дополнительные статьи затрат и ваш бюджет доходов должен покрывать эти затраты. В противном случае вы быстро станете должником, начнёте ссорится с соседями, которые платят взносы регулярно, и никакого удовольствия от своей мечты не получите. Оцените вышесказанное и, если ваш бюджет не тянет строительство, остановитесь на варианте аренды.
Я не буду утомлять читателя цитатами из строительных норм и правил (СНИП) или рассказывать о преимуществах и недостатках того или иного материала или технологии строительства. Всё это занимает много места и времени, а почитать об этом можно на профильных сайтах. На YouTube есть масса роликов о строительстве, где тоже можно почерпнуть много интересного (рекомендую смотреть видео от производителей материалов или профессиональных инженеров с опытом работы). Однако, постараюсь рассказать на своём примере и поделиться своей точкой зрения на то, как можно построить дом своей мечты, какие этапы нужно пройти, на какие документы обратить внимание и как нужно заказчику общаться с подрядчиком.
Разобьём воплощение мечты на понятные этапы, кратко описав их в отдельных главах. В каждой главе мы будем обозначать наиболее важные вопросы.
Перед прочтением следующей главы вы должны понимать исходные параметры:
1) площадь будущего строения (по земле без учёта этажности), численность и состав будущих жильцов,
2) площадь участка с учётом пункта 1 выше,
3) допустимую для вас суммарную нагрузку на бюджет, которая возникнет с появлением нового объекта собственности (налоги, затраты на ресурсы и содержание),
Комментарий: Площадь строения понадобится для последующего подбора участка по цене и площади, численность жильцов позволит учесть нюансы при проектировании интерьерных решений и инженерных систем. Площадь участка должна учесть ваши ландшафтные потребности и интерес к садоводству и огородничеству. А также техническую зону, если не будет подключения к канализации и придётся ставить септик или выгребную яму. Допустимая бюджетная нагрузка послужит верхней ограничительной планкой для ваших фантазий.
Шаг первый или с чего начать
Если раньше плясали от печки, то в современном доме это место может вообще отсутствовать. А вот без земли дом поставить просто некуда. Если вы имеете участок, то можете считать, что первый вопрос решен. Если нет, то начните с выбора участка. В этой главе мы затронем законодательную базу,